第137章 拿地

  城市主幹道的修路公程，本身當然是不賺錢的公益項目。


  如果不計算民眾從中獲得的便利，那工程就是虧損的。


  以前的作法，由財.政來承擔這些修路的費用，然後供所有人無償使用。


  後世的通行作法，則是由社會資本來修路，然而給予對方一些商業方麵的補償。


  比如說，新修的大街，沿街兩邊的房地產，由投資修路一方來繼續開發。最終收益，由其獨享，或者跟當地的有關部門“共享”。


  一般是獨享的多。


  畢竟修通大路，需要投資的金額巨大。沿路兩邊可以供對方開發的土地也不會太多。有時候，也就是多弄兩排沿街商鋪出來。


  這些沿街的商鋪當然可以彌補投資者的虧損，而且還有賺。


  但一般賺多賺少，就得看具體的項目了。


  梁騰非常積極，企圖介入到“王者大廈”背後兩條“斷.頭路”的修路工程之中，當然是看準了路通之後，路兩邊的土地的價值。


  如果能讓他來開發成沿街“商鋪”，那就值得投資。


  如果有關部門不同意拿沿路兩邊的土地“補償”他，那這個修路項目就像吳瑕所言，是一筆“劃不來的投資”。


  因此，梁騰需要人脈廣的吳瑕先去了解清楚。


  了解有關部門願不願意把這兩段“路政.工程”交給你？


  願意的話，交給你的工程是單單修路？還是連帶可以享有沿街兩邊“商鋪”的開發權？

  以及，征.地的價格是多少？

  這一點也非常重要。


  如果由你這投資方，直接向土地擁有者購地，購地成本是一種金額；由有關部門出麵征地，再轉讓給你，購地成本又是另外一種金額。


  後者的價格遠高於前者。


  畢竟有關部門也要賺取一部分的出讓.土地的利潤啊。


  總之，方方麵麵的態度和決策，都要了解清楚了，梁騰才好拿定主意要不要投資那兩條“斷.頭路”。


  吳瑕哪裏知道，梁騰“全盤考慮”得如此徹底？


  她隻是盡己所知，給予梁騰一些提醒。


  梁騰表示他知道的，她也就放心了。對梁騰交待她打探信息，她滿口答應。


  通完電話，吳瑕繼續睡覺。


  之前其實已經睡得有點迷糊，被梁騰打手機吵醒的。


  好在打完電話睡意仍在，倒頭接著睡。


  沒多久，又沉沉的進入了夢鄉了。


  數日後，規劃部門也通過了“王者大廈”的變更戶型設計；變更底下五層的“用途”，由“住宅”變為“商鋪”。


  另外，在兩棟樓之間的空地上，新建五層連接性的“商鋪”的設計，也獲準通過。


  梁騰拿到了厚厚的一疊文件，其中包括兩本“準建證”。


  準建證，那是民間通俗的**。其實那是由規劃部門頒發的“建設工程用地規劃許可證”和“建設工程施工許可證”，所以有兩本證。


  梁騰精神大振。


  手頭上有了這些東東，他就是“證件齊全”，可以按照自己的想法去局部裝修“王者大廈”了。


  梁騰這些天一直沒閑著啊，他已經聯係了各種建築材料進場了。


  在“王者大廈”的圍牆之內，連日來，已經堆積了成山般的各種建材。


  梁騰還找來了幾台抽水機，連續不斷的抽了一天一夜的水，終於把“王者大廈”地下室的積水抽空了。


  建築施工隊也聯係好了。


  對方完成了手頭上的工程，前幾天已經進場“王者大廈”工地，開始按照梁騰的意圖施工。


  梁騰也懶得跟建工隊逐一解釋新建的那“連接樓”的規劃。


  各種數據參數，梁騰也記不太清楚的。


  梁騰先叫他們搞“王者大廈”兩棟樓的外牆鐵管架子，刷真石漆。


  等到現在規劃部門通過了申報的“圖紙”，梁騰再把它複印一份，拿來給施工方，嚴格按照圖紙施工即可。


  本來呢，梁騰已經跟吳瑕說好，這些施工建材由她來負責聯係。但隨後梁騰想拿下“王者大廈”背後兩條“斷.頭路”的修路工程，吳瑕就去拜訪各方人脈，積極為此奔走。


  無暇它顧了。


  梁騰也得替她分擔一些活兒。


  這就是公司員工太少的弊端。


  梁騰已經下定決心，等到公司總部辦公場所弄好，就大批招人。


  不！應該說，等到拿下了兩條“斷.頭路”的修路工程，其實就可以開始替公司招聘人才了。


  梁騰一直拖著，沒有太多招聘的動力，不是他舍不得“浪費”那點人工錢。而是招了員工進公司，卻沒有什麽活兒分派下去。


  人浮於事，請一批閑人進來當擺設嗎？


  就算是當擺設，當時的公司，也沒有辦公場所可以“擺”啊。


  可一旦真正的相關部門同意由他的公司出來投資兩段道路工程，梁騰的人手不足就會大大突顯。


  他需要收購一支具備施工資質的建築工程隊。


  需要一批嫻熟的工程監督管理人才。


  甚至還需要一批辦公室的文員……畢竟有了大工程要開工了，跟各方接洽和聯係，都是很繁瑣又不可缺少的。


  到那時，他的公司才真正似模似樣。


  這天，吳瑕終於來向他作比較詳細的工作匯報。


  按照相關部門的規劃，是打算用三年的時間，由財.政拔款2.5億，修通那兩條“斷.頭路”。


  至於路兩邊的多征的地兒，有關部門計劃是先預留著。


  有可能拍賣出售，也有可能由公家出麵組建一個“城市投資公司”，來負責經營這些地兒。


  相關部門比較傾向於前者。直接拍賣出售，比較省事。


  畢竟成立一個城投公司，需要承擔諸多的人工薪支。最主要的，那些地，說多不多，說少不少，專門為此成立“城投公司”有點多餘。


  難道弄完這兩條街的商鋪開發，又把城投公司解散嗎？

  不解散，每年又去哪兒找那麽多的工程，來養活那樣一個城投公司？

  再說了，由公家出資興建公司，也跟“精減.機構”的大環境不合拍。


  吳瑕自從梁騰特別交待她要打聽清楚修通兩段路後，沿街兩邊的“商鋪”如何開發？

  她就知道了，梁騰投資修路的話，最終盈利的目標，鎖定在兩側“商鋪”上了。


  吳瑕積極發動她的“人脈”（其實是她老爸的人脈），替梁騰爭取最大化的權益。


  吳震霆的麵子確實大，相關部門承諾在年內就編列預算，開工打通那兩條“斷.頭路”。


  假若吳瑕的公司願意投資這兩段路，相關部門當然也歡迎之極。他們的條件是，由相關部門負責征.地，然後再按照每畝250萬的價格，出售給梁騰的公司。


  聽吳瑕介紹了有關部門給出的這個價格。梁騰麵色微變。


  感覺是太貴了。


  梁騰開始計算一筆賬：“按照那兩條路的規劃，是要修60米的街道對吧？而街道兩邊可以各留20米，讓我蓋兩行商鋪，算是我投資修路以及購地的補償，對不對？”


  吳瑕點點頭：“他們起初的優惠方案，就是如此。”


  梁騰繼續計算道：“我要修通的那兩段路，合計大約有2.5個公裏，也就是2500米。這征地的長度確定了，數據不可能再變。寬度，按照剛才說的，60米加20米加20米，一共100米。兩個數據相乘，可以計算出征地的總麵積，約為375畝左右……嗬嗬，相關部門的人員居然想250萬每畝的價格賣給我，總價就要我9億4千萬左右了。這還真不是普通的貴啊。”


  吳瑕佩服的看他一眼，說：“當時我還不怎麽琢磨得過來，不像梁騰你這樣，隨口就能算出總數。最後還是他們報給我知道的，他們整個征地之後擬出售的價格，是9億5千萬。算整數。”


  “我當時馬上想到，這麽貴的土地交易價格，我們估計拿不出那麽多錢。相關部門的人就表示，按照‘開放之都’去年的土地出讓價格，已經達到每平4000左右。所以一畝地的出讓價，差不多需要270萬。他們給我們的價格是250萬一畝。算是優惠的了。”


  “我們才不是250。他們願意當250他們就當去，我才不願意當。”梁騰冷笑一聲：“當我是傻子嗎？去年，大房企在‘開放之都’270萬一畝的價格拿地，拿到的地塊，全部可以用來開發樓盤的，才值270萬每畝的地價。”


  “相關部門征地給我，我難道能夠全部建成商品房嗎？60米寬的大道啊，等於征地的六成，也就是225畝都用作了修大路，做公益項目了。剩下的150畝，才是我能拿來作商用的土地。就這150畝，要我出9億5千萬拿下來啊？折合多少錢一畝地了？633萬拿一畝地啊！這麽貴的地，我拿不起啊。沒錢。”


  聽了梁騰的分析，吳瑕更佩服得不得了。


  她說：“這一筆賬，我當時也沒回過神來。是回去和財經方麵的朋友合計，才琢磨出來的價格方麵有貓膩。梁騰你卻是輕鬆看透這其中的價格虛高。你真是太厲害了。”


  梁騰被美女這樣一奉承，內心不無得意。表麵卻不動聲色，擺了擺手，表示這算不得什麽。


  吳瑕道：“我知道了相關部門給我的征地價格，如此之昂貴，內心很不舒服。就去找了他們分管的上級，請求給予更多優惠。既然下邊的人舍不得給優惠，我隻能找上級來申請了。”


  梁騰知道吳瑕人脈足，麵子大，所以不覺得她這樣的找上級來“施壓”相關部門，有什麽不對勁。


  他幫腔的說：“就是啊！據我所知，征收土地的價格，內地一般2萬多每畝。就算‘開放之都’的地比較值錢，就算6萬左右才可以征一畝地吧，相關部門出麵征375畝地，也不過2250萬就把地征下來了。居然想賣9億多快10個億……不是不讓他們賺差價，這也吃相太凶了吧！”


  梁騰怎麽可能不清楚這些呢。


  到了2020年，梁騰重生之前，他村裏那邊兒征地修環圩路，每畝田地的補償款也隻有4.4萬。如果積極響應，配合征地，多獎勵一萬，另外還加上各種征地的農作物補償的錢，總賬算下來，也就是6萬塊征一畝地。


  “開放之都”屬於一線城市，或許能補償更多吧。但在這2006年，“開放之都”能補償6萬一畝，那也到頂了。


  “所以啊，上級也覺得下邊要價太離譜。”


  吳瑕道：“上級表示會派人下來，主持我公司跟相關部門的談判。就在明天。如果梁騰你有意購買那375畝地兒，就給我一個底價。明天我繼續跟他們談。爭取談到一個咱們滿意的價格。”


  梁騰低頭沉思了一下，道：“說是征375畝地，我實際上可以用到的地隻有150畝。如果這150畝按照250萬每畝的價格賣給我，還可以接受。”


  吳瑕計算了一下：“每畝250萬，一共算它有效的使用麵積150畝，那就是3億7千5百萬的價格購入這些地兒。算個整數吧，那就是公司的底價在3億7千萬。”


  吳瑕想了想，又道：“不過人家不會這樣分開來，跟咱們計算土地轉讓價格的，用3.7億來除以375畝地，每畝地的轉讓價格應為100萬。”


  吳瑕忍不住苦笑一聲：公司隻肯給出100萬每畝的收購價，對方卻想要250萬每畝，這中間的差距有點大啊。


  不知道上級的“施壓力度”夠不夠？


  如果上級不去積極施壓，隻是做做樣子，相關部門在巨大利益的驅使之下，很可能死硬到底，不願意以100萬每畝的價格售地。


  梁騰笑了起來。


  笑容給吳瑕一種非常冷的感覺：“為什麽一定要按照他們的方式來計算。你在談判時，就挑破了來說，按照我們的實際獲利的隻是150畝地，當然隻會跟他們計算這些土地的轉讓價格。其它那225畝地是要修成大路的，我們不僅不能拿來商用，還得預算3個億，才能夠修好這大路啊。”


  最後梁騰總結：“我們實質上需要在這路.政工程中支付的，是3.7億購地款，外加3億的修路工程款。一共得投入6.7億，才最終拿到了沿街兩邊‘商鋪’的開發權。以後開發商鋪，還需要大投入……算一筆總賬，你還覺得我們真的很賺便宜嗎？”


  經他這麽一說，吳瑕恍然大悟：還真是這樣的啊。


  就算以後再投入幾個億，把沿街的“商鋪”都建起來了，按照現在“商鋪”的售價在每平4萬左右，梁騰投資的沿街“商鋪”，售空後大約可以賺它30多億。


  但投入10幾個億，賺30多億，在如今房地產市場上，並不算如何的出奇。


  現在隻要資金足夠，玩房地產的，哪個不能撈到這兩到三倍的利潤額？

  投入和收益比，翻了五到六倍的房企，都不在少數。


  吳瑕問清了梁騰的“底價”，點了點頭，表示她明天的談判，會盡量爭取更低的價格來收購土地。


  另外，吳瑕開始有些擔心梁騰的錢夠不夠用了。


  一旦成功拿地，前後大約需要投入10多億到這個項目上。


  梁騰手頭隻有1.7億的現金。其中要拿出四千萬左右來裝修“王者大廈”的樓盤外牆，修建連接的商業樓，搞地下室排水，裝修頂層的公司辦公場所……


  隻剩下1.3億左右的活錢。就算把“王者大廈”樓盤抵押給銀行，估計也隻能貸款2個億。


  項目需要10億多啊。


  就算沿街的“商鋪”先不弄，也需要6.7億才能打通兩條路啊。


  這麽多的錢從哪裏來？

  經濟缺口，有點大！


  吳瑕不知道，梁騰還有3.6個億的“係統”給予他的“信用金”額度啊。所以隻要能按照他定下的這價格拿到修路權限，梁騰還是很淡定的，短期內不必為“資金短缺”而犯愁。


  就算真的要上馬修建那些沿街的“商鋪”，那基本都是七層到頂的低層建築，看似占地麵積很大，但真正蓋起來，可以分期來修建。


  他隻需要投入一部分的“啟動資金”，就可以了。


  建好了一部分“商鋪”，賣掉回籠了資金了，再繼續往下建。


  甚至，可以采取“預售”的方式，沒有賣之前，就收上一大筆資金，都不需要自己的錢就可以把這“商鋪”開發下去……


  反正路通之後，有關部門就不再關心你後續開發“商鋪”的事宜了。畢竟收益也不歸它們。


  相關部門需要收取“土地.出讓金”來充實財.政，需要你快速的修通兩條“斷.頭路”，來贏得政.績……隻要這兩步到位了，其它隨你慢慢開發。


  老實說，這沿街的商鋪，梁騰還真舍不得開發太早。


  按照“開放之都”現在新開發的街道的鋪麵售價，可以賣出4到6萬每平。


  放到了2020年，那可是40幾萬一個平方。價格翻了近10倍。


  梁騰或許在前世，為了生活打拚得太辛苦，非常羨慕某些人擁有當街的一線鋪麵，既不愁租不出去；出租後便“坐享其成”，每月不需要辛苦就可以有錢收……他對於“商鋪”有著異乎尋常的感情啊。


  前世他計算自己全部的身家加一起，都買不起幾十平像樣些的“一線商鋪”。


  這導致梁騰看到了規劃中那一大堆的當街商鋪，第一個反應，就是想統統都留著給自己，慢慢來收租。


  真的夢想成真時，不知道有多麽的幸福愜意。


  在接下來的談判中，上級的強力介入主導，使得談判朝著有利於梁騰和吳瑕公司的方向傾斜。


  相關部門的負責人，也是個很有立場的家夥。哪怕有上級的介入，她仍然堅持替公家爭取著利益最大化。


  一番艱苦卓絕的價格拉鋸戰，由此上演。


  有關部門願意把9.5億的“土地.出讓金”降低至6億，吳瑕把自己能給出的“土地.出讓金”提升至2億。


  價格談判，居然一談就是三天。


  三天之後，有關部門“土地.出讓金”的報價已經降低到4億，吳瑕也把價格提到了3億。


  有關部門的負責人聲稱，她以前在帝都某個區工作時，也接待過吳震霆吳大老板來考察投資，隻用了短短半天時間就拍板了。吳老板對於自己看好的項目，價格差不多就投資了。都懶得把時間用在討價還價方麵……雲雲。


  負責人忍不住說了一通抱怨的話兒。


  吳瑕卻渾然不因為對方話裏提及她老爸，就感覺不好意思。


  她暗暗想：我要是能隨意支配老豆那麽多的資金，誰會跟你在這兒默跡。


  吳瑕表示上卻一副身不由己的模樣，大吐苦水。


  表示這終究不是一個純粹的商業項目啊。征375畝地修路，按照原規劃，她公司真正能利用的商業土地麵積，才150畝啊。


  有關部門的負責人卻表示：就算按照150畝來算價錢，隻賣4個億，那也足夠便宜的了。


  吳瑕不愧是有梁騰指點過“談判要點”的，馬上予以反駁：自己的公司可不僅僅是支付3個億的“土地.出讓金”而已。同時還需要替相關部門修好兩條“斷.頭路”！這起碼又得砸下3億以上去修路及完成配套工程！這些，公司也當成是投資的成本。實際上公司拿地的成本，已經超過6個億……


  再拿出更多的錢砸進去，公司感覺投資其它項目，預期收益更可觀一些。也不必吊死在這樣一顆“樹”吧！？

  相同道理，相關部門除了能賺取高額的“土地.出讓金”之外，財.政方麵，不必再預算3個多億來修路。這一來一去，賺得那叫盤滿缽滿。


  這話說得好有道理，對方負責人居然無言以對。


  最後，對方沒有辦法壓低吳瑕的3個地的“土地.出讓金”報價了。


  吳瑕堅稱這已經是公司的底價。


  上級又一味的敦促完成談判，對方負責人沒辦法斷然拒絕交易。


  對方負責人，最終提了一個出人意料的折衷方案：可以按照3個億的報價收取“土地.出讓金”，但規劃的道路，必須由60米擴展為70米。而征地的總麵積維持不變。


  如此一來，等於梁騰投資的話，每邊的沿街商鋪隻得到15米“商鋪”縱深。這直接導致梁騰拿到的商業土地麵積，由150畝縮水為112畝。


  吳瑕愣了。


  她隻得借口去一趟洗手間，打通梁騰的電話，緊急匯報了這最新的談判進展。


  由梁騰拍板，能不能接受對方的這個方案。


  對於一下子就被壓縮了38畝的商用麵積，梁騰心疼不已。


  但每天談判的進程，他都有過問。知道對方的負責人是一個名叫“易水韓”的年輕女子。


  她十分固執難纏。貌似，也不是十分忌憚上級的。


  而上級隻能對她擺事實講道理，不敢拿出權威來壓製她。顯然也是個家裏有大能量大背景的。


  現在易水韓也是站在“替城市民眾謀福利”的製高點，要求梁騰公司把兩條路擴展為70米寬。上級不能責備她“不識大局”了。


  梁騰猶豫了片刻，隻能同意對方的方案。


  吳瑕也挺好奇。對方到底在圖啥？


  不相信那個名為“易水韓”的女子，真的就是一副滿心裝著民眾福址的公仆心。


  若幹年後，吳瑕和易水韓也成了朋友後，打探起對方當年為何在談判桌上，“損人不利己”的一直跟她強？


  易水韓有點不屑的“哼哼”一聲：當時以為你是仗著家裏的勢力，到地方兒圈地嘛。我最討厭就是“富二代”靠關係搶項目了。別人忌憚這些富二代，我本身也是從這個圈子出來的，有心從.政，幹一番事業出來，不該賣的麵子我可不賣！


  得！原來遇上了一位要跟以前的圈子決裂的富二代“公.務.員”啊。


  梁騰和吳瑕吃了悶虧，也隻得認了。