第八章，銷售其實是簡單的-下
鐵石。
在鐵石的心目中，地產業里的每個項目最終成了標的，就是一個標註金錢的東西。他所設計的，不過是建立一個平台，這個平台上有專業的團隊，然後藉助於這個平台去融資、投資、加槓桿、變現、獲得收益。
房地產是無本生意，這點他早就知道了。
比如說剛開發一個項目時，購買土地是要付錢的，但很多政府也可以先賒賬，拿到土地證後去銀行抵押貸款，支付土地費用。建築公司往往是墊資的，需要付一些進場費，但也收取保證金，第一筆錢可以抵消。在工程隊是自己的，且獲得銀行貸款后，這方面的自有資本投入也消失了。剩下的就是迅速的賣出去。
早年間海城，包括整個華夏國度里的房地產開發都處在蠻荒地帶，沒有規則可言，後來政府才越來越規範整個市場，比如預售上的障礙條款，要求工程進度到哪一步才能預售，自有資金要多少。
整個項目公司可以做到房子剛剛地基打完，就可以收取定金或意向金，然後在這個過程中迅速的去取得預售許可證，在房子沒有造完前，已經賣完了。
你們查閱早年間房地產銷售的資料，會發現房地產開發與銷售的數字差的不大，但越到後期，開發的數字就遠大於銷售，這是因為後來的趨勢是房價長期上漲形成，開放商手裡預留的土地儲備越多，或者沒有賣完的房子越多，就積累利潤越高。但在開始的時候，即使是從事本行業的房地產業界，也並不知道未來的趨勢會這麼猛烈。另外就是房地產業的大多數公司積累資金並不快，哪怕是玩成了無本生意，迅速擴張的速度也不見得有多快。
只有後來津門的地產狂人孫，進入這個遊戲后，迅速的洞察了無本生意的奧秘，他大量的高價拿地，迅速的減少其中的開發周期，快速銷售來獲得現金流，進入另一個項目的運轉。但這樣的做法只是為了快速的贏得收益率，累計起來的收益匯很高，但單位項目的利潤並不高，風險確是巨大的。在後來的宏觀調控中，他第一個企業資金鏈斷裂，被人收購了。但這個人也是個奇才，後來迅速崛起了另一個地產巨頭，成為行業翹楚。
鐵石的優勢在於第一桶金已經從裝修、廣告開始到酒店、快遞、物流完成了，他不需要去依賴快速周轉來獲取現金流。事實上，鐵石快遞和365快捷酒店在納斯達克上市的鐘已經快要讓他去敲了。
但鐵石仍舊尋求用快速的拿地、設計、建設，銷售來減少當中的時間損耗，但他要求拖長整個四期開發的周期，迅速的開發和賣掉第一期樓盤后，他就開始在環外四處尋找地塊，這次就必須要涉及到與地方政府打交道。
要點很簡單：大量的拿地，迅速的開發，延緩每塊土地後期開發的速度。
其邏輯就在於，大量拿地來做土地儲備，迅速開發第一期來獲得現金流，延緩後期土地開發來積累價格上漲的勢能，蓄積收益。
這一點在當時的整個華夏，沒有人意識到，哪怕是後來赫赫炎炎的行業巨頭們。
銷售當然是簡單的，海城人過去住宿條件奇差無比。常有一家人擠在一個亭子間里，媳婦和兒子在架子床下面做愛，樓上公公婆婆只能聽著的格局。或者公公婆婆自覺的出門散步，留出時間和空間給年輕人過夫妻生活，至於老人，就不考慮此類生活了。當年所謂愛情戀愛牆的奇觀，在浦江的外灘堤壩這裡上演，每晚上每一個以米計算的空間里都擁擠著一對年輕人。原因無他，無房爾。
因而，當市場開始釋放動能，做商業地產開發時，整個房地產市場就怦然而動，如火山噴發般壓制不住了。
最初的上世紀末，當時的總理其實是抱著七成為民生考慮，開發保障類住房，三成做商業開發，來補充保障類開發的費用，實際上真正展開后，尤其是換屆后的發展，就變成了商業住宅開發為主。其實這也符合自由市場規律。
保障房容易不公，引來腐敗，難以控制到一碗水端平。這個嘗試最初是失敗的。
但商業住宅開發是巨大的成功，這是華夏經濟開放后的積累，和釋放了城市居民的龐大需求后，帶來的迸發。
所以，鐵石壓根不擔心房地產的銷售，他對後來出現的幾個長期唱空人物嗤之以鼻，這並不是說基於他前世的經驗，而是對整個經濟結構的分析，是非常符合邏輯的。
銷售不是問題后，考慮的就是政商關係和社區打造，他的想法從地產開發變成了造城。
他想要成片的拿地，並打造鄰里中心，包括便民的零售業、學校、花園設施。
在海城的外環拿地還是比較艱難的，太深的水，太多的魚蟹王八鱷魚龍子龍孫。但與內環相比，就已經算風平浪靜了。
姜公子對他不進入內環發展，大感不理解和不滿。不過鐵石建議他自行操作項目公司，並作為財務投資人成為小股東，提供一定的團隊建設支持。
「內環水太深了。」他表示，
「只有您這樣的大鱷才能愉快的玩耍，我還是去環外小池塘撲騰吧。」
姜公子上下打量他，似乎不認識了，過去膽大妄為的鐵老虎哪裡去了？
和tomas聊起來，得出的結論是這年輕人受上次的挫折影響，開始謹小慎微了。這就像新司機開車，橫衝直撞，出幾次車禍，看到死人太多，就變成了膽小的老司機。
不過tomas還是保留一些看法，認為以鐵石的性格不至於一次挫折，就變得膽小。更何況現在的權貴投資圍繞著他的三家上市公司更加的盤根錯節，付出的代價，也讓姜家幫他清除了官方敵人的阻擋，實際上體制內對鐵石集團更加尊重和小心翼翼。
「過分謹慎了吧。」tomas過來看望鐵石，他在鐵石地產里投了五分之一的股份。