第二十九章 ?? 瘋狂的收購

  1982年，英國首相撒切爾夫人乘福克蘭戰役大勝阿根廷之威，到北京提出“以主權換治權”，以圖延續對香港的管治。


  結果被中國領導人***斷然拒絕，撒切爾夫人在人民大會堂外跌了一跤，香港股市亦隨之大跌，恒生指數跌至676.30點，由高點計算下跌了62.64%。


  英國首相撒切爾夫人這一摔，也開啟了鳳凰地產的收購狂潮。


  1982年8月5日，鳳凰地產以2.1億港幣收購愛華地產，包括愛華地產所以持有了20萬5千平方米的土地，和三個在售樓盤。


  次日，鳳凰地產在九龍灣的工業區拍得一塊地皮，由投標價一億五千萬下跌到剩下一千五百萬，下跌九成，依然無人舉牌，最後鳳凰地產以一千五百萬拍得了這塊工業用地。


  資產下跌導致大量高價搶地的公司陷入危機，除置地外，最觸目者首推陳鬆青的佳寧集團。


  至1982年8月8日，佳寧集團陷入了困境。由於1981年瘋狂搶奪地皮，佳寧集團從銀行大量貸款，至今年房地產崩潰，佳寧集團資金斷鏈，股價暴跌，不足去年的1/10。


  銀行為了躲避風險，欲要佳寧集團還回貸款，這可一下子打到了陳鬆青的七寸，佳寧集團現已資金枯竭。已經無力償還銀行貸款。


  此時鳳凰地產求購佳寧集團手中地皮，陳鬆青無奈，為了保住公司，避免被銀行清算拍賣，隻得低價岀售地皮。


  1982年8月10號，鳳凰地產與佳寧集團簽署協議，岀價3.5億收購佳寧旗下所有土地共計32萬千平方米


  1982年8月13日，與華光房地產簽訂協議，出價1.3億，高德華光地產旗下15萬平方的土地。


  8月15日鳳凰地產收購信和地產旗下土地47萬平方米共計花費4.5億。


  截至收購華光地產，鳳凰集團共獲得的土地125萬平方米，蘇羽給鳳凰地產注入的10億港幣，已經花得七七八八了。一般人肯定會在想，錢花光了應該收手了吧，但蘇羽偏偏說不。


  1982年8月20日繼續向鳳凰地產注入了20億港幣，這次蘇羽看中的是恒隆地產，不錯就是和蘇羽的銀行同名，但實際上和恒隆銀行沒有半毛錢關係。當然了，這次不是收購恒隆地產，而是看中了它手中的地鐵項目。


  恒隆1980年左右在香港地產界盛極一時。甚至勝於如今之大佬新鴻基、太古，堪稱霸主。野史傳說，當年熙哥好比江湖扛把子，要開發什麽項目，直接給兄弟打幾個電話，大家湊點分子就事情還沒有結束

  最鼎盛的是1981年，恒隆地產的發展，與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恒隆各項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恒隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。


  大家是不是看著眼熟啊，不錯，就是最近被鳳凰地產收購地皮的公司，今年的股災和房地產崩盤，讓這些之前實力雄厚的公司不得不賣地求生了。


  全部發展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8，000個住宅單位的私人屋苑，總樓麵麵積達700萬方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元。其中，恒隆可獲利逾40億元。結果，以恒隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。


  這時，恒隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的作風，對記者暢談恒隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恒隆擁有的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓麵麵積接近1，000萬方呎。1981/82年度，恒隆錄得純利3.52億元。


  1982年的恒隆是恒隆曆史上第一個轉折點，也是故事精彩的部分。在這個故事中，恒隆一起的四家公司參與香港金鍾二段的地鐵上蓋項目。結果，一次投標，隻有兩家活了下來。金鍾二段項目失敗之後，恒隆經過了近20年的調整方才回歸正軌。


  1981年，陳啟宗的父親陳曾熙與鄭家純的父親鄭裕彤站在了一起。他們聯手凱聯國際、怡華益新、廖創興等公司合股的新財團獲得金鍾二段地鐵上蓋發展權。


  作為地鐵上蓋的始作俑者，陳曾熙擁有股權多，更加上年長入行資深，被眾股東推為主帥。1981年，香港樓市節節攀升，盡管金鍾二段地鐵上蓋須向港英政府補地價18.2億港元，但按當時的地價的漲幅，大多數人認為，兩年內該地塊的價格將翻倍。


  因為“金鍾二段”的良好預期，此時，即便是一向保守的陳曾熙也開始有些樂觀了。然而，作為香港地鐵上蓋的重點項目，立項手續繁多，港英政府審批挑剔，金鍾二段部分項目一拖再拖。


  1982年，撒切爾夫人訪問北京，中英關於香港回歸的談判拉開序幕，被鼓成泡沫的香港地產終於因為香港前景不明開始破裂。其時，香港人因擔心政治前景開始大規模移民，房地產市場出現拋售浪潮，加之銀根緊縮，香港房地產市場開始下調。


  1982年香港地價普遍下跌40%至60%不等，跌幅最大的是工業用地和高級住宅用地。地價大跌帶動樓價、租金大幅下挫。1982年，住宅樓價普遍比高峰時期下跌3成至4成。1982年，香港各類房地產契約(包括樓宇及私人土地買賣)登記總數為16.5萬宗，總金額為994.7億元，分別比1981年下跌13%和21%。1982年底，香港私人住宅空置單位為3.17萬個，空置率達6%，其中大型住宅單位更達9.1%。


  而此時，恒隆所奪得的9個地鐵站上蓋物業中，中區美利道地段的紅棉大廈已接近完工，正計劃展開金鍾二段的香山大廈。計劃中新蓋的香山大廈占地6.9萬方尺，總樓麵麵積104.3萬方尺，港英政府依然維持當初需補地價18.2億港元的要求，且限期在28日內完成。


  由於地價急跌，恒隆唯有向剛硬政府建議將地價減至14億元水平，但不獲接納。在此關鍵時刻，原已簽約向恒隆貸出15億元最高信貸的日資銀行臨時撤回承諾。恒隆向港府再次申請延期補地價不遂之後，陳曾熙不得不宣布退出金鍾二段的開發。


  在這樣的背景下，鳳凰地產岀現了，很快政府與鳳凰地產簽署協議，岀資18.2億作為土地補嚐金，獲得金鍾二段的香山大廈的開發權。


  香山大廈占地6.9萬方尺，總樓麵麵積104.3萬方尺，蘇羽計劃將其打造成一個集百貨，電影院，步行街，品牌奢侈店等為一體，大型商業中心，也將成為第一個鳳凰廣場。


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