第一百六十四章 敲定合作建房
有機農場 作者農民在飛
第一百六十四章 敲定合作建房
酒足飯飽之後，幾人轉到客廳的茶幾前。田川這段時間向劉美婷學習茶道，烹茶的技藝大有進步，當即擺開架勢，沏了一壺功夫茶，與三人一起品嚐。
這三人從小接受/精英教育，又經常出入各種高檔場所，對於茶道的各種禮節都熟知，但隻是擺擺樣子，事實上卻對品茶沒有什麽感受。這時看田川像模像樣地沏茶，一副世外高人的架勢，不禁覺得有些搞笑。田川也不理他們，自在地擺/弄手中的茶具。
這時，欒建軍開口問道：“田川，你今天喊我們過來，有什麽事就說吧，跟我們就不要繞圈子了。”
田川笑道：“看你那防備的架勢，好像我會把你們賣了似的。其實也沒有什麽大事，就是想跟房地產公司合作建一個小區，給我那幾個公司的員工弄一些買房的福利。怎麽樣，難度大不大？”
欒建軍笑道：“我當是什麽大事呢，這個容易。你手裏有地嗎？如果有地，設計和建設的事交給我就行了，保證質量，價格優惠。”
田川說道：“那樣我還費那麽多事幹什麽，關鍵是我沒有地。你手裏有沒有合適的地？拿一塊出來。我那裏要買的房子不多，隻要千把套應該就能應付過去了。”
欒建軍聽田川這麽說，鼻子差一點被氣歪了：“合著你小子什麽都沒有，上我這裏空手套白狼來了。你這算盤打得倒是精，我這裏建了房子，你的人直接便宜買走，還是你落人情，這不就是我拿公司的房子，給你做人情嗎？沒門。”
田川笑道：“老哥你先別急，聽我說完，我這可不是白占公司的便宜。我那裏能夠提供的好處可不少啊。首先，我能夠直接拉來大概一千個客戶，可以有的人還不是買一套，你那裏能夠節省多少銷售費用？其次，這一千套房子都可以在售房初期以期房的形式售出，能夠給你帶來多少的早期資金回籠？公司建房的前期投入都可以回來了吧？等於你這裏基本不用投入資金，隻需要提供管理，就可以等著收錢了。給我一些優惠，也是理所應當的，是不是？另外，我給員工的福利，是按照員工評分，分別對這次購房給予不同比例的折扣。你隻要在對外的銷售折扣的基礎上，再給我一定的折扣就行了，這再者之間的差額，我會讓公司補齊。”
欒建軍思考了一下，覺得田川說得還算可行，扭頭問齊勇和李濤：“你們也是公司的股東，對這件事你們有什麽看法？”
李濤說：“我們不幹涉你的管理和經營，這事我不參與。”齊勇也說：“到時個想著給我分紅就行了，隻要你的財務能下賬，我可不管這些細節的事。你這麽大的老板，給大客戶打個折，還要我們點頭啊。”
田川說：“這事暫時還定不下來，反正我的要求不太高，第一批要1500套房子，如果我的員工買不了這麽多，我一個人包下來。至於小區，你建一個還是多個，我都沒有意見，隻要在一起就行。小區的選址要在四環邊上，交通方便，周邊設施要齊全一些。至於房型，我要再統計一下再說，而你給我的折扣，你回去找人評估一下，咱們再定。好不好？”
欒建軍聽了田川的話，也有些心動。他幹了一年的房地產，對這個行業的問題也看得明白，拿地、設計、建築都沒有什麽問題，最困難的就卡在銷售上。隻要賣得出去，賺錢就像撿錢一樣簡單。現在田川提出的這個方案，可以直接在期房階段售出1500套房子，至少要十七八棟普通磚混住宅樓，這已經是一個中型小區的數量了。另外，預售率這麽高，還可以帶動小區其他房子的銷售。要知道，人們買東西都喜歡紮堆，隻要是賣得火爆，就會越來越火爆，很多潛在客戶都會被吸引過來的。
腦子裏轉過這個念頭，欒建軍當即答應下來：“行。正好我手裏有一塊地，就在北四環內，可以建六十棟樓。回去我讓人核算一下能給你的折扣，反正股東們都沒有意見，我也樂得做好人。”
田川又說道：“這個小區不能讓你白建，回頭我調查一下員工們對戶型的要求，我再給你一些戶型的建議。放心，我設計出的戶型，肯定讓你建出的房子站在戶型設計的前
列。”
欒建軍對此倒是相信。田川出口，必屬精品，這一點肯定是不用置疑的。田川設計的帝王風範酒、田川家的別墅設計、以及這棟房子的裝修設計，都展現出與眾不同的超前的觀念，如果用來設計房型，對顧客的吸引力會很大的。
說定了合作建房的事，田川鬆了一口氣。送走了三個朋友後，他就靜下心來，開始考慮合作建房這件事情的『操』作方式，以及員工購房的補貼問題。
要動作這件事，首先要確定出一個大概的折扣標準出來。現在公司的員工，對公司的貢獻有很大的差異，如果給大家的優惠幅度都一樣，那麽這個福利的激勵作用就很有限了。他必須製定出一個不同標準的認定指標出來，通過對這項指標的考核，把員工分為幾個檔次，分別給予不同的優惠幅度，才能更好地體現出公司對貢獻大的員工的認可。
這個認定指標，劃分起來還是比較麻煩的，更難做到公平，因為所謂的公平，在不同的人眼裏，是不一樣的。如果『操』作不好，公司花了錢，在員工中反而會造成不好的影響，就得不償失了。
經過考慮，他暫時定下了幾條硬指標：職位級別、工齡、受到的嘉獎或處罰。這幾條都是硬『性』的指標，不會受到人為因素的影響，比較容易分辨。按照這幾個指標，給所有報名購房的人進行打分，進而把全部員工分為四檔。
這四檔的員工，在這次優惠購房活動中，將分別享受基本折扣，以及在基本折扣基礎上額外計算的九折、七五折、六折的優惠。這裏的基本折扣，指的就是將來與欒建軍達成的優惠協議的折扣幅度，田川估計，這個折扣幅度應該是在房子的公開售價的八折左右。
田川準備將四個檔次的員工比例控製在5：2：2：1的樣子，這樣，既能夠調動大家的積極『性』，又能夠最大限度地節省資金，同時也能夠給大家足夠的奮鬥的希望。當然，具體的評分規則，他會交給機械公司的管理層負責，最後再由資產管理公司的管理人員進行把關。而他名下的資產管理公司、網絡公司、文學網站、配送中心、甜馨磨坊等公司，會直接借鑒這一評分規則進行分檔和評分。至於工作地點位於老家的生產基地，恐怕不會有人想在京城購房，這一福利政策對他們是不公平的，需要重新考慮給他們的福利形式。
這個優惠購房政策，對於公司的臨時工和仍處於試用期內的員工，以及正在辦理手續的員工，是不適用的。同時，他也會要求資產管理公司的人力資源部製定一項相關的政策，約束獲得這一福利的員工，與公司簽定比較長時間的勞動合同，同時把員工違約提前離職時的違約金寫明，要求提前離職的購房員工賠償購房獲得的福利金額。
田川估計，福利購房這件事，會讓機械公司和資產管理公司忙上一段時間的了。
對於這個員工小區的建設，田川考慮了一下，以他個人的審美觀，和對配套設施的長遠認識，他希望這個小區建設完整的圍牆，小區內設置一處用於活動的小廣場，綠化麵積達到40%以上，把小區建設成為一個花園式的小區，使居住在內的人們能夠充分享受美好的居住環境。
同時他希望在小區的地下建設一個可供每一戶居民分配一個的停車場。現在剛剛是1995年，家庭轎車還是一個極度新鮮的事物，距離普通市民似乎還遙不可及，可是十年後，汽車就會走進多數京城居民的家中，成為一種生活必需品。如果不能做到未雨綢繆，到時整個小區的地麵就會被停滿汽車，大家連走路都會受到影響。現在建設的停車場肯定用不到，不過開始的時候可以把地下停車場出租出去，獲得的利潤作為公共資金使用，用來支付物業費和房屋及小區內設施的維護基金等。
另外，他希望在樓下為每戶居民建設一處地下室或半地下室，用來存儲一些雜物等，這將是一個非常愛歡迎的舉措，對於房地產公司的銷售，也會有非常大的促進作用。
還有就是希望房子設計成利於節能的框架結構，而不是大家喜聞樂見的磚混結構，而且要在外牆外部增加保溫結構。同時，屋頂也要建成尖頂，通過尖頂來達到更好的保溫效果。在牆體上，要直接預留出空調機安裝位，以及過牆孔，方便安裝空調。
他會要求在戶型設計上摒棄現在流行的大房小廳小廚小衛結構，擴大廳的比例，增加生活合適度。