第178章 開隧道

  按照梁騰的觀點，現在的富人不會為了悠閑時看看海景，就專門的購置一棟別墅。


  但如果是在繁華的商業區域擁有一棟“海景別墅”，他們反而願意為此掏更多的錢，付出更大的代購。


  這並不奇怪。就算富人的錢多，那也不是大風刮來的。更不是“人傻”就會“錢多”。


  富人也是基於“保值”的前提，來進行一次商業投資。


  梁騰的意思，吳瑕很容易理解。


  但問題是，大夥都看到了，這個“望舟村”連條像樣些的鄉道都不維修，又有大山阻隔，假如它不是另一邊“麵臨大海”的話，就挺像被封閉成了一個“死角”。


  現在也好不到哪裏去啊。


  相關部門似乎早就已經“遺忘”掉它們似的，有什麽樣的預算投入，都不會考慮投到“望舟村”來。“望舟村”村民們，真正數十年如一日的窮！

  整個隱藏在深山之中的小村落，全村1000多人，207戶，居然每人的居住麵積都達不到10平。而且這10平米以內的房子，還基本是些破泥屋。


  之前吳瑕跟梁騰含蓄的建議：可以幫貸15億來開發“望舟村”的“海景別墅”群，其實征那207戶的房子，能用多少錢？


  整個“望舟村”，能有5千畝的地兒就到頭了。5千畝地，如果有辦法直接征.地，像這麽山這麽破的地方，頂多4萬征一畝。那麽5千畝地，也就是2億。


  207戶的破房子征了之後，他們總要有地方住，才不至於它日眼紅你在征來的地麵上蓋“別墅群”。梁騰打算弄一些安置房給他們。


  那些，就額外多預算5千萬吧。


  2.5億可以拿下“望舟村”，為何吳瑕卻預計得投入15個億呢？

  主要還是出村的那條環山路太狹窄了，必須拓寬成百米大道。這修路才是“大頭”支出啊。


  足足17個公裏的道路。如果按照後世的高標準，每公裏路的造價，就得上億元。現在雖然比後世便宜，但幾千萬每公裏的造價，不能再少了。


  如此一來，村子買下來了，路修通了，但你手頭上還得有幾億用來蓋“海景別墅”群啊。所以吳瑕才預估出15億的數字。


  但梁騰明顯不這樣認為。


  梁騰眼裏泛出睿智的光芒，對吳瑕說：“‘望舟村’海景別墅的項目，究竟能不能回本，甚至大賺特賺，取決於兩個條件。第一，要用最小的代價拿到‘望舟村’幾千畝地。我不一定需要把全村的土地都拿下，但有條件全村都買下，那也不錯。關鍵是人員要安置好。不讓他們以後看到這一片區域繁華起來了，又來鬧騰。”


  吳瑕顯出自信的表情：“這個倒不必擔心。我既然有人脈直接繞過相關部門，就以4萬左右每畝的價格來征.地，當然能保證征收之後自己的權益不受損害。”


  梁騰滿含深意的看著她，又道：“既然吳瑕你有那麽強大的人脈，幾千畝地，都能按照相關部門征.收的價格拿下來，那第二個很關鍵的條件，你看看有沒有辦法實現。”


  “是什麽關鍵條件呢？你說說看。”吳瑕的好奇心，被他成功勾起。


  梁騰鄭重其事的問：“我想先知道，民間出資修隧道的可能性高嗎？需不需要特別的審批程序？”


  “這個，我記憶中，還沒有過相關的案例。”


  吳瑕沉吟的說：“倒不是相關部門一定會拒絕民間資本修隧道，而是這事兒本身，就見不到什麽利益和好處，因此沒聽說過有投資方積極爭取過‘修隧道’的項目。”


  “另外，環評也非常重要。修的隧道，是不是完全有必要，會不會對周邊的環境造成破壞，也在考慮範圍。最後很關鍵一點，就是要看你要在什麽山嶺修隧道了。如果要在一座非常著名的5Ａ級名山中開辟一條隧道，貫穿山體，那肯定也是沒有批準的可能的。”


  梁騰點點頭，表示理解。


  後世的羊城，就有過一個案例，是當地新建的“大學城”，因為與舊城區隔著一座大山。每天要繞著大山轉一個大圈子，往返於兩個校區，著實不便。因此就做了一個貫穿大山，同時修三條隧道的計劃，提請相關部門審批。最後居然通過了。


  主要原因，也是那座阻擋道路的大山，隻是個名氣不彰的山嶺。


  如果是名山，肯定沒那麽容易批準你修隧道。還一修就修三個隧道。


  後世有過類似的案例，但不同的是，那是由大學城本身出資大部分，再申請上級部門下拔一部分經費，總的都是公款的。


  現在梁騰打算用民間資本來進行“隧道”的修建，不知道相關部門會不會開此先例。


  對此，吳瑕卻完全不擔心：都不需要相關部門另外擠出寶貴的財.政收入來支持你修隧道，一般不可能審批不過的。


  但對於環評以及施工方麵的要求，會製定非常嚴格的標準（比如你梁騰作為投資方，必須找一級資質的專業爆.破及設工隊伍），無論什麽要求，你都必須不折不扣的執行。


  探討著這樣一個話題，吳瑕逐漸的回過味來了。


  她有點吃驚的看著梁騰：“梁騰啊，你的意思，你想從這阻斷直行道路的‘天犬嶺’，開一條隧道，貫穿它，再接上直達‘望舟村’的鄉道？”


  梁騰跟她說這事兒，就是要想辦法把它變成現實。當然不會藏著掖著。


  梁騰點了點頭：“我用手機查了下這‘天犬嶺’的山體縱深，不到一個公裏啊。準確來說，最多隻有800米，隻要能打通這800米，從‘王者大廈’到達‘望舟村’，就有了直線的道路。兩地之間的距離壓縮在6個公裏以內。”


  聽梁騰特別提及“王者大廈”，吳瑕對他想要表達的意思，頓時心領神會。


  “王者大廈”自從幾個月來修通了連接主城區的兩條“斷.頭路”之後，區位優勢日漸展現出來了。看樣子隻需要過上一到兩年，那裏就能真正拓展為“開放之都”的商業中心。


  而“望舟村”距離“王者大廈”這個城市新的商業中心，不是相隔17個公裏，而僅僅相距5公裏，那麽“望舟村”的區位優勢也可以得到大大的提升。


  甚至可以說，從“醜小鴨”直接變成了“白天鵝”。


  隻要在這種優越的區位優勢下，開發“望舟村”的“海景別墅”群，才有了吸引各地富人“蜂擁而至”，爭相購買的可能。


  梁騰不僅僅滿足於修建一個“海景別墅”群，專門出售一些高檔的別墅。


  開發別墅商品房當然可以，但如果花了大價錢提升“望舟村”的區位優勢了，梁騰哪裏甘心隻擁有單一的盈利方式？

  梁騰甚至希望，可以把從“王者大廈”直達“望舟村”的5公裏道路，拓展成100米的大道。


  當然，他不是僅僅為了弄一條“景觀大道”，而是想把路拓寬之後，在沿街兩旁，繼續開發成為兩行商鋪（感情梁騰是要把那“王者大廈”背後斷.頭路變商業街的成功經驗，再度照搬過來啊）。


  隻有不到6公裏的路，扣除了貫穿山體的近1公裏的“隧道”，無法建造商鋪，剩下還有近5公裏的大道，可以建造商鋪。


  兩邊都建，那就是9個多公裏，接近10公裏的沿街商鋪了。


  這比“王者大廈”背後那5公裏沿街商鋪，足足長了一倍。


  當然，後者那5公裏沿街商鋪，連接著“開放之都”好幾條有名的商業街，它的繁華及熱鬧程度（其實就是出售價格），遠遠不是前者可以比擬的。


  可以這樣說，就算直達“望舟村”海邊的10公裏沿街商鋪都開發好了，它買得的錢，估計也不及“王者大廈”背後那5公裏沿街商鋪價格的三分之一。


  隻要看梁騰的態度就知道了：那5公裏沿街商鋪，梁騰一直打算建成之後“自持”，隻租不賣；而這10公裏的沿街商鋪，建成後，梁騰是準備統統賣掉的。


  另外，“望舟村”開發出來的“海景別墅”群也大部分賣掉。


  屆時，梁騰能賺取的利潤，絕對算一個極為恐怖的數字。


  隨著跟梁騰交流的深入，吳瑕逐漸了解了他整個開發的思路。


  她明眸中泛起陣陣異樣的光澤。


  內心充滿了震撼和欽佩之意。


  梁騰的腦子怎麽就那麽好使呢？簡簡單單貫通一公裏的“天犬嶺”“隧道”，就把整個“望舟村”的偏僻土地全部盤活了。


  同時，還充分發揮了“王者大廈”的區位優勢。


  “王者大廈”的區位優勢，本來也就普普通通，否則那個“於衛東”就算再急著用錢，也不可能隻以成本價多些的價格，把樓盤全部出售給梁騰。


  “王者大廈”背後的道路打通，是升值的關鍵因素。


  最可怕的是，梁騰打通那兩條“斷.頭路”砸了數億進去了，現在又要把這筆“大投資”的作用，繼續“延伸”給“望舟村”的“海景別墅”群項目。這真是毫不猶豫將那筆投資的“剩餘價值”壓榨光。


  越想，越覺得這個“投資案”有實現的可能。


  相比較她的之前的思路，隻是想著低價收購“望舟村”幾千畝的地兒，然後再把彎曲的十幾公裏窄路，拓寬了重修。改善出行條件……


  單單這樣的鼓搗，錢沒少投進去（她都預計要投15個億了），但這個項目的收益前景，一點不容樂觀。


  吳瑕嘴裏不說，內心卻擔憂最後的結果，可能“海景別墅”都賣不完。最後導致虧損。


  吳瑕現在是看到了梁騰的思路及規劃，比起她的，簡直一個天上，一個地下。


  就算梁騰的計劃比她的計劃，需要投入更多資金，但兩者所能取得的利潤，完全不在一個檔次。


  吳瑕跟梁騰簡單的計算了一下。按照梁騰的思路來弄，在“望舟村”征5千畝地及安置1000多村民，預算在2.5億左右。


  然後是貫通“天犬嶺”，開辟直徑十幾米的、大約800米的“隧道”。吳瑕按照經驗，預計大約需要1個億的預算吧。


  據梁騰所知，國內最長的公路隧道是“秦終隧道”，有兩個隧洞，單洞長18公裏，雙洞就長36個公裏。這個隧道即將於明年通車了。造價高達40多個億。算下來，每公裏的“隧洞”造價就在1個多億。


  所以吳瑕預測，貫通“天犬嶺”的隧道，造價在1億左右。梁騰也覺得比較接近事實。


  這畢竟不是像後世已經立項通過了的“煙大海底隧道”。


  要修那樣一條海底隧道，本身施工難度更大，要求更高，造價更恐怖。計劃中的“煙大海底隧道”長度，是恐怖的123公裏，預算也達到了恐怖的2600億元。


  不過這條123公裏的海底隧道能修通的話，直接把連接的兩個地方的行程時間，由12個小時，縮短為2個小時。


  這其中的差距，恐怖如斯！

  “天犬嶺”就算隧道通車了，那也不過縮短20分鍾左右的開車時間。但它更大的價值，體現在商業方麵。如果能修通，直接盤活的可是“望舟村”整整5千畝的商業麵積啊。


  打通“天犬嶺”隧道，購買“望舟村”土地及安置村民這部分的預算，已經達到3.5億。按照一般慣例，開辟“隧道”相當於做一些公益的投資，相關部門不會在這方麵收取你的任何費用。


  包括之後拓展100米的5公裏大道，相關部門也不會收取你的費用。


  畢竟修這5公裏路，按照1公裏7000萬的造價來預算，又需要投入3.5億元。


  畢竟原有的爛路，隻是一條40米左右的道路（被“天犬嶺”阻斷之後，向東的道路早就由40米拓展為100米的大道。而向北前往“望舟村”的鄉道，一直保持著15米的寬度）。


  現在梁騰計劃征100米的5公裏地，除了原有的40米道路可以利用，道路兩側，也都是些空地，沒啥建築，拓展成100米難度不大。


  問題是：梁騰不打算真的修100米的大道啊。撐死也就修它60米寬的大街就夠有良心了。


  他也需要在這個項目上賺錢啊。


  他從哪裏賺錢？


  假如隻修60米，一邊預留20米，建成沿街的商鋪。


  雖然論價值，遠沒有“王者大廈”背後的商業街高，但梁騰打算建成好統統出售，短時間內能獲取的收益更大哩。


  正因為抱了這樣的念頭，梁騰特別向吳瑕谘詢：如何才能確保拓寬通往“望舟村”的這幾公裏路途的沿街地皮，能收購到手？


  吳瑕沉吟著說：“如果單純是要修路，拓寬大道，這是公益投資，估計相關部門不會收取你的任何費用。但若想拿下沿街兩側的地兒，至少需要準備1200萬。多的可能要準備6000萬。我盡量的爭取‘免費拿地’的目標，努力去跟相關部門談判。”


  梁騰大吃一驚。


  “怎麽這麽便宜啊？你算清楚沒有，如果我一邊預留20米作為商業開發用地，那麽整個拿到手的地皮總麵積（不包括‘望舟村’的5千畝），就達到了300畝以上了。這300畝地，你說相關部門隻賣1200萬到6000萬？並且，還有可能爭取免費送給咱們開發？”


  “這有什麽不可能的？也不算很便宜了。”


  吳瑕解釋說：“梁騰你忘了很重要的一點吧：這些地，咱們也不是白拿它們的啊。修那5公裏的道路，預計要投入3.5億，貫通‘天犬嶺’隧道要掏1個億——就算‘望舟村’咱們拿地，是建‘海景別墅’群，可以算另外一筆投入，另有收益——但修路修隧道咱們投入了4.5億了啊。這些錢，難道是白送給相關部門當政.績工程的嗎？咱們在商言商，也是要賺錢的。錢從哪裏賺？當然就指望著那5公裏路的沿街商鋪開發了啊。”


  梁騰喃喃說：“道理是這個！但我總覺得相關部門沒那麽好說話。像之前拿下‘王者大廈’背後兩條商業街地皮，都不知道談判了多少回。最後支付的購地款，也是以‘億’為單位計算的。”


  “那是完全不同的性質。”


  吳瑕很客觀的分析著：“‘王者大廈’背後商業街兩側的地皮，本身大夥都知道那地兒未來的升值空間巨大。試想，它們乃通向‘開放之都’最繁華的街道的路啊。修通它，意義非凡。”


  “而現在，咱們公司要拿下來的，僅僅是比較冷門的通往海邊的一條街道的沿街商鋪。開發以後，商業價值遠不及前者。而咱們為此投入的修路、修隧道的資金，已經遠超了前者了。”


  “再一個，相關部門替咱們征‘王者大廈’背後沿街的地兒，那些地本來就不屬於相關部門，以前，它們也是從當地農民手裏征的，再轉手給咱們，咱們還得幫他支付一大筆錢。但現在通往‘望舟村’這路，原本已經有40米的道路了，路兩邊的20米，不屬於私人所有，仍然是相關部門的地。所以相關部門提出要求，土地可以交給咱們開發。這種情況下，我當然要跟它們爭取免費送給咱們開發的最佳結果。”


  “如果爭取不到對咱們最有利的結果，那就爭取以向村民征.地的價格，低價購買那300畝地。現在的征.地價是4萬一畝，所以我預算300畝地花上1200萬。但估計也有難度。萬一遇上相關部門硬是想從這一宗土地中賺上一筆，那就按照20萬一畝地的市場價格，花6000萬拿地。這就是我的大概的想法。”


  梁騰聽得頻頻點頭。


  這才恍然明白過來了，吳瑕是怎麽來“編列預算”的。


  梁騰道：“不能太指望相關部門的良心，這5公裏沿街商業用地的價格，就按照1個億來預算了。”


  吳瑕點點頭：“那預算就達到了5.5億。如果真要從我外婆那兒借個15億來搞這個項目，還剩下差不多10億啊。‘望舟村’的‘海景別墅’群的投資有了。5公裏拓展路兩側的商鋪，長達10公裏的商鋪，修建的錢也有了。哪怕按照商鋪加高層電梯樓盤的模式來開發，資金估計也勉強可以跟得上。”


  說到這，吳瑕滿眼佩服的看著梁騰。


  同樣是15億的舉債投資，她腦子裏隻有一堆“海景別墅”的樓盤，有點類似於想借“情懷”來完成商業開發。


  而梁騰卻是紮紮實實的“金點子”層出不窮。


  隻要是稍微有點頭腦的人，聽了他的全盤方案，都感覺無論如何不會虧！

  梁騰再強調了一遍：現在唯一還要抓落實的關鍵點，就是通過相關部門的審批，允許你修“隧道”，允許你修路並拿下沿街的商業地皮。


  對於梁騰強調的內容，吳瑕卻毫不擔憂，表現出滿滿的信心。


  這些需要動用到“人脈”的事兒，吳瑕向來很有把握。


  哪怕是有點讓相關部門吃虧的申請，通過人脈的活動，也能拿下。


  更何況現在這些事，完全不損相關部門的利益。反而是光明正大給他們送政.績的。他們有什麽理由不支持？反而刁難你呢？

  得到了吳瑕的承諾，梁騰感覺這事也就幾乎等於“鐵板釘釘”的了。


  他轉而開始關注一些細節方麵的事：“真要修貫通‘天犬嶺’的隧道工程，這信息必須嚴加保密。另外，準備在‘望舟村’修‘海景別墅’群的信息，也得封鎖。至少在完成‘望舟村’5千畝地的征.收之前，不能走漏了風聲。否則，我怕那些當地的村民們啊，看到自家土地有了巨大的升值空間，就在征收的價格方麵，跟你扯皮起來。1000多的村民裏麵，隻要出一、兩個刁民，坐地起價，你就頭疼得不得了啊。”


  吳瑕深以為然。自古以來，那麽多的“好事多磨”，就緣於事先對這種“未然”的“防患”不重視。


  如果嚴格封鎖消息，“望舟村”的村民不知道馬上有好處等著他們，當然也沒有動力去跟你鬧。阻礙你征他們村子的5千畝地。