第174章 賣紫檀賣金磚籌款
真正要“真金白銀”的砸巨資，去投資一個大項目，就不是一點小聰明的取巧之舉，就能夠濟事的。
比如按照吳瑕已經找專業人士初步出的“設計圖紙”，沿街長達2.5公裏的街道，兩邊都建5層的商鋪，那就有5公裏的商鋪麵積了。
商鋪隻設5層，是出於提升每層商鋪的高度的考慮。
現在的流行設計：底下第一層商鋪，就達到5.5到6米的高度。也就是俗稱的“買一樓得兩層”。
這樣的商鋪設計，非常利於後期的商鋪銷售。
5層商鋪的總高度，其實比傳統的自建房的8層還要高。
另外，按照“容積率”及視覺美感各方麵的綜合考量，這長達5公裏的兩排商鋪之中，大約每隔上100米建一棟電梯高樓。那麽5公裏的沿街兩邊的商鋪總長度，可以建造30棟電梯高層（畢竟每棟高樓也需要有自己的占地麵積的，不可能隔100米建一棟，5公裏就得出50棟高樓的公式計算數字）。
一棟電梯高層的占地麵積，不算太大，大約隻能在2畝左右。因而每建這樣的1棟樓盤，大約成本在5000萬左右。
當然，這是以30層左右的電梯高樓來計算。如果層數再多，成本肯定就不止這個數。因為按照國內的標準，超過100米的高樓，就算作“超高建築”。超高建築必須有“避難層”，還得符合更高的安全建築標準。這導致“超高建築”的建樓成本大增。一般開發商蓋電梯樓，都會控製在100米以內。也就是33樓以內。
梁騰計劃蓋的30棟高樓，每棟都控製在100以內。每棟成本控製在5000萬。
30棟，全部開發建好，那就需要15個億。
這還不包括底下5層的沿街商鋪。那些至少得投資5個億。
所以全部5公裏的兩側商鋪及樓盤，全部搞好，最少需要投入20億。
更改了方案，設計成商鋪加高樓的設計，投資就是這麽大。
如果那30棟電梯高樓，設計成50幾層的超高建築，成本最少要翻上一番。
前麵說過的，高層建築超過百米之後（也就是33層以上），建築成本就會出現大幅度提高。一般實力不夠的開發商，也不敢叫設計師設計50層的超高建築。
假如，商鋪5層，建30棟電梯高樓，每棟50層高，預算投資直接突破35億。
梁騰現在也拿不出30億。
這個商業項目，完全可以采取“預售”的方式來進行。
預售可以快速回籠資金，起碼能有5到6個億。
但那預售一般需要你的建築蓋到7層以上，才能拿到“預售證”。所以隻能當成後續的資產注入，一開始建造商業街及樓盤時，不能考慮去進行“預售”。
不過話說回來，梁騰需要準備的30多億，也不需要一次投入。
如果預計工期是10年，那這30多億就分10年來投資，每年投資3.5億左右。如果工期是5年，那這35億就分5年投入，每年投資7億這樣子。反正總投資額要達到35億。
梁騰跟吳瑕反複商討過了。
最後還是拍板決定，那30棟電梯高樓建它50層。也就是跟“王者大廈”的高度齊平。
電梯高樓的總數，最後定在30棟，梁騰覺得自己可以列入最有良心的那一批“開發商”之列。
前世他可是親眼看過，有一些老家本土的樓盤，開發商為了提高“容積率”，直接把應該限製在30米以上的“樓距”，硬生生拉近到15米以內。哪怕是步梯的低層商品房，每棟樓與樓之間，也沒有挨得那麽近的啊。
何況這是30層高的電梯樓，樓與樓之間的距離，拉近到15米以內，那是真正的影響到商品房的“采光”。50層的電梯高層，那絕對突破了150米的高度了。
多棟150米高樓，之間的距離不到15米。采光影響嚴重的，當然是最底下那幾層。
不能說室內光線會暗得“伸手不見五指”，但起碼會像窗戶裝了茶色玻璃，室內的光線暗上數倍。
另外，樓與樓之間挨得太近，每一層陽台，都可以清晰無比的看到對麵住戶在家中的一舉一動。
這種情況下，你拉還是不拉窗簾呢？
大白天總拉起窗簾的話，室內的采光，難道都靠.點燈來解決嗎？
不說電費貴不貴，在人的心理就會非常的不舒服。
連最起碼的采光及私.密.性都弄不好，這還是高大尚的電梯房嗎？
再說了，15米的樓距，意味著底下樓與樓之間的通道，那也僅僅有15米的寬度。
如此狹窄的通道，再搞點綠化的花圃。當兩邊都停了個車，新駛進來的車子再想“調轉個頭”，都變得難以實現。
完全不要“綠化”嗎？
還真沒見過沒綠化的小區。商品房開發設計的最初階段，就得把“綠化率”也確定下來。一點沒有綠化，也通不過規劃部門的審核啊。
總之，為了賺錢，在有限的地塊中多擠幾棟樓進去，實在是“後患無窮”。
業主住進去後，過道太窄的諸多麻煩事，就會曝.露.出來。
梁騰正因為一位親戚購買過這種商品房，梁騰前世逢年過節的時候，自己駕車去拜訪住在那樓盤的親戚，開車直著開進去；回頭時卻得“退”著出來。
而住在二樓的親戚，白天就得開著電燈迎客。感覺一下子回到不通電的三十年代。梁騰因此記憶深刻。
現在論到梁騰有握大權，可以拍板一片商業街高樓的“間隔距離”了，雖然心裏很想“多塞”幾棟樓進去。但良心上總覺得，搞出的東西太不像話，背後被人戳脊梁骨啊。
斟酌再三，梁騰敲定了就建30棟電梯高層的數量。
而工期，分5年來預算投資。
梁騰這麽急著要在房地產方麵大幹一番，主要還是計算了一下收益。
他計算的結果，如果投資30多億進這個商業街及樓盤項目，他撐得下去的話，在商業項目完成之日（初步預計是5年後），他最少可以獲得5倍的收益。
5倍收益那是多少？
以他總投資35億來計算，那他項目完成後，他回籠的資本就高達175億。
真真正正的175億現金，而不是樓盤值多少多少錢的估價。
正因為計算出這樣一個可以預期的目標，梁騰頓時無論如何，都壓製不了一顆“蠢蠢欲.動”之心。
35億投資分5年進行，每年需要籌集7億左右。
第1年的7個億，需要他真金白銀的募集；
到了第2年的7億，取得了預售證了，完全可以通過一整年的預售房子來籌集。
地段這麽好的商品房，梁騰不相信連7個億的預售款都收不上來。搞不好，預售的情況比較火爆，預售額突破10個億都有可能。
如果再樂觀一些，預售款直接突破15億，那他連續第2年的7億投資，第3年的7億投資，都有了著落了呢。
到第4個年頭的7億投資，完成可以通過銀行貸款來完成。
畢竟他手頭上擁有的長達5公裏的沿街兩邊的地皮，還從來沒有拿去抵押貸過款！
不是他吹，拖到了4年之後，“開放之都”的房地產，少說也能翻上一倍。因此，他拿地皮去銀行抵押貸款，完全用不著找關係，就是走一般的正常程序，他便可以輕輕鬆鬆，貸出10幾億的現金來。
那麽，第4年的7億投資和第5年的7億投資，就統統到手。
隻不過，貸款需要支付的利息有點多。
假設，3到4年之後，商品房的房價漲幅比較理想，梁騰就算向銀行舉債，也不需要借10幾億，借幾個億都夠周轉了。
幾個億貸款的利息，總比十多億的貸款利息，要少得多。
就用“王者大廈”底層商鋪的租金，都可以支付。
梁騰是深知未來15年後，“開放之都”的房價，漲到何等恐怖的程度。因而，他雖然製定的是5年內完成商業街道旺鋪及電梯高樓的建設，但不代表，他就要力爭5年內把所有的商鋪和商品房，統統銷售一空。
梁騰的目標其實定的很低：那就是到第6個年頭時，預售掉的商品房麵積，可以支撐他完成所有的投資——也就是大約35億的投資統統來自於商品房銷售所得，從此不再欠銀行錢。
這，就足夠了。
商品房不需要全賣光，賣掉一小部分夠應付投資就行。
至於沿街的商鋪，能不賣掉最好。如果實在缺錢時，預售掉一小部分也是可以的。
投資的35億解決了，剩下的一半的商品房，還有大部分的商鋪，就真正歸梁騰所有了。
屆時，梁騰隻需靠.著那長長數公裏的商鋪的租金收入，每年毫不誇張的都能有幾個億鋪租進賬。
而他的固定資本，更是恐怖。
那些“不動產”就宛如優質股票，十幾年持有不拋售，按照2020年的“開放之都”的房價，梁騰的身家直.逼千億。
這屬於更加美好的前景。
5年後房地產全部變現，他就是百億富豪。等到15後房地產再變現，他就是千億富豪。
想到如此美好前景，梁騰忍不住渾身激動起來。
前景無比美好，最為關鍵的投資，要看這第一個年頭。
畢竟後麵4年的投資都可以通過“預售”及“貸款”來完成。
頭一年，完全得靠.自己來籌集7個億。
當然，喜歡抬杠的人也可以說，現在梁騰擁有的那商業街，沿街近兩百畝的地皮，還沒有拿去銀行抵押。他頭一年籌集資金有“缺口”時，可以用一線地皮作為“抵押物”貸款先啊。
梁騰不會那麽做。
他認為頭一年就用商業地皮去抵押籌資，屬於一種非常短視的行為。
4年之後，“開放之都”的地價翻倍之際，梁騰到時候又有了投資方麵的資金壓力，才是拿200畝地皮去抵押貸款的最佳時機。
屆時，貸10多億也輕輕鬆鬆。
現在呢？就算你去找銀行方麵的關係吧，按照市場的價格來評估，你頂多能貸個5億左右出來。
這豈不是白白浪費了商業用地抵押的這一招“活棋”了嗎？
這一步走錯，之後就非常被動了。
梁騰反複權衡的結果，頭一年的7億投資，必須由他自己來想辦法解決。堅決的不能動用貸款的手段。
好在梁騰的運氣不錯，近期頻頻有大收益進賬。
如果不是這樣，他也沒有膽量，去啟動5年內完成商鋪及商業樓盤的大投資計劃。
首先，當然是他現在跟伍小蘭約定的40天內完成“四大名著”紫檀木雕，預計出售之後，可以有2億進賬。如果運氣好一些的，每件都能售出6000萬的預期最高價，那就有2.4億到手。
另外，梁騰不是有1噸的黃金藏在“秘室”嗎？
他要那麽多黃金其實沒有大用，他也準備變賣掉，來籌集現錢。
按照現在的金價，他最少可以到手2億。如果運氣好，換得2.3個億那更理想。
如此一來，上述兩樣就可以替梁騰籌款4.5億。
距離今年度的7億投資，還有2.5億的缺口啊！
注意一點，梁騰不必馬上拿出全部的年度投資額，他隻要在本年度完成這個預計的投資數，就ＯＫ了。
長長的一年時間啊。梁騰就不信自己籌不到這錢。
真到了無計可施的地步了，他不是還有挺多的“小葉紫檀”嗎？繼續賣木頭，就能把剩下這兩億多的投資湊齊了。
梁騰仔細思索了可能遇到的各種情況之後，對於用最高規格的方案（30棟50層的超高建築），去投資商業街，信心逐漸的強大起來。
就那麽辦了。
現在一切計劃的細節都擬定了。
一環扣一環，哪個環節都不允許掉鏈子。
梁騰近期需要抓落實的，就是“四大名著”木雕的質量。
隻要順利把它們售出，回收不少於2億的資金，就是大大的成功了。跨出了最穩健的第一步。
而“四大名著”木雕，梁騰和吳瑕商量的結果，也不準備打包出售。
像這種東東，打包出售，並不像普通老百姓想象的那樣，越是成套的東西就越能售出高價。
畢竟，你要尋找一位單一買家，還要對方一次就在這些東西投入數億的巨額閑錢，對方得有多麽喜愛你的作品，才情願這樣來投資。
畢竟現在沒辦法借助雕刻界大師的名氣了。打包出售風險大。
如果“四大名著”分開來出售，10天就可以找第一位買家。
等到成交之後，富人的圈子就說大也不大，消息傳遞擴散出去……屆時吳瑕再放風聲，還有剩下的三大名著陸續出售。
說不定，情況比較樂觀的話，剩下的那三大名著的售價，可以溢價三成，那麽剩下三件木雕，合計就可以多賣幾千萬。挺劃算的。
梁騰拿定主意了。
接下來的十天時間，一邊嚴格的監督伍小蘭做木工，一邊叫吳瑕聯係名著木雕的買家。
另外，梁騰還偶爾和吳瑕駕車外出，去詢問黃金的收購價格。尋覓理想買家。
留伍小蘭一個人在頂層的超級大複式，也不怕。
畢竟“倉庫”和梁騰住的主臥，都安裝有防盜門。
另外，離開大複式需要打開5重防盜門。伍小蘭沒有錄入各種識別信息，也沒有門卡和鑰匙，從裏麵也不可能打開那門的。
退一萬步來說，就算出得“電控門”，“王者大廈”還留有一到兩名保鏢，充當安保人員。他們也不可能任由她離開。
伍小蘭就宛如關在鐵籠的鳥兒，插翅也難飛。
這種待遇看似有點不厚道，但伍小蘭本身毫無感觸，一點意見都沒有。那就這樣了。
梁騰和吳瑕離開“王者大廈”的次數，也就寥寥幾次。
主要是聯係和接觸出售黃金的買家。
一般老百姓想出手黃金，銷售渠道，無非就是那幾種：
一是“銀行回購”。不過銀行通常隻回購自己售出去的“金條”。那些屬於“投資金條”。
也就是說，普通小百姓有點閑錢時，覺得黃金的價格比較適合於投資，就去銀行聯係購買。
等到金條價格上漲之後，或許你急需用錢了，可以把從銀行購買的“金條”，再賣回給銀行。價格按照現時的金價。
當然，不同銀行對於金條的回購條件、價格，都不盡相同。價格主要跟黃金交易所的價格掛鉤，每天會有變化。
也算是公開透.明，童叟無欺。
二是典當行也樂意進行“黃金典當”業務。不過“典當行”要賺你的錢，給出的價格都挺低的。唯一好處，就是“典當行”收黃金，限製幾乎沒有。不管是金條、金磚，還是金項鏈之類首飾，統統都收。
手續方麵更簡單，基本上立等可取。
三是街頭金店和網店什麽的，也回收黃金。
通常情況下，路邊的小店回購黃金不需要出示任何的證件和票據，隻需要將黃金首飾或金條稱重，按照重量給錢。但收購價也很低。遠遠低於市場價。
此外，還有一些金店會推出“以舊換新”業務。這就需要你帶齊購物票據。而且回購價格與國際金價同步。需要你提前一天預約，但預約時並不能預約價格，因為金價是隨時變化的。
不過，最後這種“以舊換新”的金店業務，嚴格來說，不能算是“回購”吧。隻是幫你把舊金飾換成一些新款的金飾。
如果新款的金飾比你原來的重，你還得按照國際金價來“補差價”。
……
上述幾種最常見的出手黃金的渠道，都是針對普通老百姓而言。
老百姓手頭上，也不可能有太多的黃金。頂多就是幾克幾十克，擁有一斤兩斤黃金，都比較罕見。
因此梁騰想要大量的拋售金磚，顯然不能走普通小百姓的出售渠道。
幸好，吳瑕最不缺的就是富人圈的渠道。
因為是一次就出售全部的1噸金磚，數量有點大。吳瑕和梁騰必須多聯係幾個買家，看看哪一家給出的價格更理想。
畢竟大宗購入，有些買家是希望參照國際金價之外，賣方再給予一點折扣的。
好不容易，找到了一家買家，願意按照國際的金價來收購吳瑕手頭上的1噸黃金（對方以為吳瑕是金磚的擁有者。梁騰和吳瑕也懶得解釋了。對方是信得過吳震霆，而不是信你名不見經傳的梁騰。如果知道是梁騰提供的金磚，雖然你也不怕查驗，但這個查驗的過程耗時耗力。梁騰和吳瑕都不耐煩等待）。
有了買家之後，按照國際金價來計算，得出的數據，卻令梁騰傻眼。
原來，現在國際的金價，通行用“盎司”來作為貴重金屬的重量單位。
今年頭幾個月的國際金價走勢，最高的一段時間，金價達到了725美元每盎司。最低的時候，隻有524美元每盎司。平均價，就是603美元每盎司。
國內流行的，卻是用“克”來計算黃金的重量。
每“盎司”的重量，大約相當31克多些這樣子吧。
那麽，1盎司的黃金，按照最高的725美元來計價，一噸黃金，就是盎司。
盎司（即1噸黃金），乘以每盎司725的上半年度最高金價，計算得到了美元的最終價格。
也就是說，出售1噸黃金，可以得到2300多萬美元吧。
本年度的國內貨幣跟美元的匯率，是1比7.7。
就算個整數，乘以7倍的匯率吧，這兩千三百多萬美元，相當於國內貨幣元。也就是1億6千3百多萬的國內貨幣。
對於了解國際金價後，計算得到這樣一個數字，梁騰挺意外和失望。
他當然不可能隨時記著每一年的金價是多少？
隻有個大概印象，在他重生之前的那一年，金價已經漲到了每斤14萬左右。那麽這1噸的金磚，怎麽都值2.8億左右。
因而梁騰很籠統的就認為2006年的金價，應該在10萬一斤吧？！
這就是他預估1噸黃金，能賣出2億國內貨幣的粗略計算法。
結果真令人掃興，按照本年度最高峰值，1噸金磚才賣1億6千3百萬。足足少了3700萬。
如果按照最低時的金價，還得再減掉4千萬左右，也就是說，隻能賣出1億2千多萬。
天啊。這跟2億的預計價格，直接少了8千萬。
縮水得如此嚴重？