第128章 善於隱藏的樓盤

  兩天之後，梁騰已經住在了四麵都裝滿“防盜網”的高層大複式之內。


  他早在兩天前的晚上，防盜網還沒裝，就把出租屋內屬於自己的東西，統統都搬到了新居。


  尤其是那些重要之極的文件與合同，梁騰親手把它們鎖進了自己主臥內的保險櫃中，隱秘的藏好，一顆心才終於落了地。


  小區那邊的房子，一個多月前梁騰租下來的時候，為了多刷“係統”的錢，采取的租住方式為：“押一付四”。也就是說，押一個月的房租，一次支付四個月房租。


  現在才住了一個多月，就算不住了，還要等兩個多月，房租到期，才好叫屋主退還“押金”。


  一旦提前告訴屋主，不租了，人家不僅不會把多餘的房租退給你，甚至連“押金”都要不退。理由就是你提前撤了，導致人家的預期收益減少。


  但租夠四個月，再要求退押金，對方就無話可說。


  梁騰當然不缺那千把塊的“押金”，但能要回來，也不可能隨便舍棄。那畢竟是“係統”的錢。如果有機會拿回來，你卻無作為，“係統”就會判定你“惡意揮霍係統創業金”啊。


  所以，先把那出租房“晾”在那兒吧。


  吳瑕則是一天前，帶保鏢燕千羽入住的“鼎盛名苑”4509室。


  她的“行李”更少，就是一個便攜式的拖箱，裏麵裝了幾套她的衣物。還有一個工作用的個人專屬筆記本。


  她住在4509室的一樓。


  梁騰則住在4508室的二樓。


  吳瑕在出租屋那邊，隻是一個月繳一次房租。通過微信或某寶直接轉賬給女房東的。所以她要退租，隻需要再等半個月就到租期了。可以要回押金。


  吳瑕聽梁騰透.漏的信息，計劃在這兩天就前往“開放之都”去“考查投資”。這兩天，吳瑕隨時保持“待命”狀態。


  趁著難得有點空閑時間，吳瑕在“筆記本”上草擬了幾個視頻的拍攝計劃。


  裏麵有美食類的，有建房類的。


  公司如今賺錢的兩大類型視頻，她都沒打算放棄。


  吳瑕自己希望買來“黃.花梨原木”製造家具。她突發奇想，覺得這個製作家具的過程，也可以拍攝成幾期視頻。


  一般人拍攝這樣的題材，也可能吸引不少觀眾。她公司的優勢，可以繼續讓擁有一定吸粉能力的“小梁”繼續出鏡，拍攝一個全新的題材“小梁收藏”。


  策劃案弄到精彩處，吳瑕都激動無比。


  如果不是梁騰早就預定了要去一趟“開放之都”，吳瑕都忍不住想馬上上馬“小梁收藏”這個項目了。


  現在，隻有等從“開放之都”回來再說。


  梁騰已經拜托吳瑕，在網上訂了“開放之都”的“城市便捷酒店”的兩間客房。


  仍然由燕千羽開車，今天一大早，朝著“開放之都”，出發。


  預計需要用時5個小時，到達目的地。


  這幾個鍾的車程，吳瑕仍然跟梁騰閑聊，打發時間。


  “梁騰，你現在可以說一說了吧？都神神秘秘好多天了。”


  吳瑕主動的跟梁騰提起了此行的目標：“你打算在‘開放之都’投資什麽樣的房地產項目啊？你能確定那個項目，能夠賺取你所期待的高昂回報？”


  因為前邊就有個開車的燕千羽。盡管不怕千羽偷聽，但吳瑕自己都不太相信投資“開放之都”的什麽房地產可以幾年間，由3個億突破100億以上的利潤？


  除非是投資ＩＴ行業，進行上市融資。


  但梁騰事先又強調了那是一個房地產項目投資。哪怕是一線城市的房地產項目，也不可能有高達30幾倍的回報率啊。而ＩＴ業，梁騰又說過短期內不會去碰。


  所以吳瑕更有理由懷疑梁騰“吹噓”的回報率了。


  她隻用“賺取你所期待的高昂回報”來代替100億的數額。這就足以表明她的懷疑態度了。


  梁騰倒也幹脆，笑道：“‘開放之都’有個毛胚樓盤，是個挺小的樓盤，大約占地隻有8畝吧。建築麵積大概在3萬個平方吧。我想把它拿下來……希望我預算的錢夠用。”


  吳瑕一呆。


  隨即回過神來。有點難以置信的問：“就是去‘開放之都’收購一個毛胚樓盤？就這麽簡單？”


  “就這麽簡單的事兒啊。”梁騰肯定的道：“要說這事兒的難度，或許就在於人家毛胚樓盤的開發商，未必舍得打包賣給你啊。”


  “這有什麽舍不得賣的？”


  對於“開放之都”的房價和土地價格，吳瑕倒也門清。


  吳瑕隨口便可以計算出一筆賬來：“按照去年‘開放之都’的土地均價來計算吧，大約土地價格在5000多每平米，折合每畝地的價格為3百多萬不到4百萬。你說的那占地8畝的樓盤，土地價格，頂多也就是3千萬到頂了。”


  “另外，在8畝地之上，已經蓋好了兩棟高層住宅，共約3萬多個平方，這大約應該有200多近300套房吧。3萬多平的建築麵積，按照‘開放之都’的平均房價，每平米，這3萬平方，就算按照市場價格來出售，那也就是3億3千萬。”


  “土地成本需要3000萬。建築這3萬平的兩棟高層電梯樓，大概投資成本在8千萬左右。那麽，開發商的投資額無非就是1億1千萬左右。”


  說到這，吳瑕看著梁騰，一副胸有成竹的模樣：“梁騰，你覺得成本在1個億多些的投資，蓋個‘售樓部’逐套出售，賣光了大約能賣3億3千萬左右。這種情況下，有人願意出3個億‘打包’購買整個樓盤，開發商會不動心嗎？”


  梁騰輕輕搖頭。


  吳瑕不明白那個樓盤的底細，有著樂觀的想法，不奇怪。


  梁騰道：“你說的‘開放之都’的拿地價格，300多萬每畝，還有樓盤的均價多每平米，這些都沒說錯。隻有一點你沒猜中——那個樓盤一共3萬多平方的建築麵積，按照規劃設計，卻是設計成了一百多不到兩百套房子。絕對沒有300套房子。”


  吳瑕聽梁騰特別強調，那3萬多平建築麵積的樓盤，房子套數隻有不到200套。


  開始時有點莫名其妙。仔細一想，她就想明白了，麵色微變：“梁騰你的意思是，那個樓盤準備出售的，都是麵積在160平以上的大戶型啊？”


  梁騰點了點頭。


  “大戶型又咋了？”吳瑕腦子仍未完全轉過彎來：“大戶型更難賣。畢竟要一口氣掏出翻倍的購房款，才能買下一套房子。有人作過市場統計，最好賣的戶型還是那些80平左右的小三房，或者大二房。”


  梁騰歎氣：“人家弄成大戶型的房子，每套最少麵積的都有160平以上。大的400平一套都有。那個樓盤的開發商，就準備把兩棟毛胚樓‘精裝修’之後，再以高檔豪宅的價格出售。”


  “當作高檔豪宅出售嗎？那開發商的預期心理價位，最少每平都要賣到2萬塊了。”


  吳瑕沉吟片刻，麵色有點變了：“那3萬多平的建築麵積，他打算賣到6個多億啊。拿地+建成毛胚的投資，大約投了1億1千萬。假如精裝修再投入一筆資金，每個平方，大約需要花費400塊的裝修費吧，那麽‘精裝修’的總投入，就是1千2百萬。”


  “哪怕預算超支，頂多再投1千5百萬來裝修，足夠了。總投資1億2千多萬的樓盤，如果最終售出6個億，那這個開發商就淨賺4億5千萬了……難怪你認為，他未必願意3個億就把毛胚樓盤轉手給你。”


  梁騰盡管一直沒提那個占地8畝的小樓盤叫什麽名稱？

  但已經羅列了那麽多的數據，又知道了是在“開放之都”的房地產項目。有心人總能查到那是什麽樓盤。


  所以梁騰也算是跟吳瑕開誠布公的了。


  梁騰也想詢問一下，吳瑕有什麽好主意助他拿下那個樓盤？

  因此把收購那個小樓盤的“難點”什麽的，都挑明了跟吳瑕說。


  吳瑕頓時也覺得很棘手了。


  人家開發商，分明是要搞“精裝房”賺更多的錢，哪怕兩萬塊一個平方的房價，明顯高出市場價一大截，估計非常難賣的。


  但既然人家敢這樣做，就不怕慢慢的售房，賣個三年五載才賣得光房子，都毫無資金壓力。證明人家早期投資的一億多的資金，絕大多數都是自己的錢。基本不需要承擔巨額利息的壓力。


  這種資本相對雄厚的開發商，最難跟他打交道了。


  想從其手中奪取那樣一個房地產項目，難怪梁騰擔憂3個億未必夠用。


  想了好一陣，吳瑕始終想不出好辦法，來破解即將要麵臨的那樣一個局麵。


  吳瑕有點慚愧，忍不住勸梁騰：“現在‘開放之都’的拿地成本，無非也就是300多萬每畝。如果要投資當地的房地產項目，不如自己老老實實的砸個幾千萬拿地，然後再花上一個億，來建高層的電梯房，然後零售……這才是最穩健的投資方式。”


  “反正梁騰你手頭又有足夠的資本，可以運作一個小型的樓盤的。何必去做冒險的投資。像我說的那樣穩紮穩打去投資，兩年建好樓盤，再花一到兩年，賣光房子。一億多的投資可以賺到兩億多。才三年時間啊，就賺那麽多了。風險又小。何樂而不為？”


  梁騰卻道：“三年時間可以賺取過億的利潤，當然不錯。但對比七、八年時間就可以淨賺上百億的項目，是個人都懂得選擇後者來投資啊。”


  吳瑕又一次聽梁騰提及“開放之都”的某個房地產項目，可以在七、八年後盈利上百億。


  並且這一次很明確的告訴她，那是個占地8畝，建築麵積才3萬多平的小樓盤而已。


  她不由得詫異不已。


  人家開發商都隻敢想著“精裝修”之後，樓盤賺它4億多的利潤。同樣是這個樓盤，梁騰他有什麽底氣，敢說七、八年後把它賣到上百億？！


  難道是一百億的津巴布韋紙幣嗎？


  “你確定那個小樓盤真那麽值錢嗎？”吳瑕忍不住又嘮叨一遍：“會不會是你看走眼了！？”


  “絕對不走眼的！”


  梁騰非常肯定的說：“如果不是非常看好它，我會千方百計募集那麽多的資本，隻為拿下這個樓盤嗎？”


  “可是，人家準備拿來慢慢的賣它6個億的樓盤啊，怎麽可能3個億就便宜賣給你呢？”


  吳瑕覺得這根本就是不可能的事情嘛。


  “在其它正常的辦法都無效的情況下，或許再過兩天時間，就能出現一次機會——從那樓盤的開發商手裏打包購買下來的機會。這個機會如果把握不了，或許，就再沒有任何機會去收購那個樓盤了。”梁騰微露.口風道。


  聽到梁騰一副“神棍”的表現，吳瑕和燕千羽不由自主便聯想到了之前梁騰“預言劉小妮車禍事件”時的表情。


  給人的感覺，跟前者真是一模一樣的啊。就是那麽神神叨叨，令人難以置信。


  結果到最後，卻證明了梁騰的“預言”成真。


  梁騰為什麽能做到這一步？

  細思極恐啊。


  吳瑕搖搖頭，把一些負麵的念頭驅散。問梁騰：“你說的機會是什麽？你能確定過兩天，那個樓盤的開發商，就肯打包賤賣自己那個樓盤了呀？”


  “隻能說，是唯一一個，他可能願意3億左右的價格出售樓盤的機會啊。如果那時候還說不服他，打包便宜出售樓盤，他可能就會把樓盤晾在那兒。十年八年不出售也不管它了。靜待新的證策的到來。”


  說到這，梁騰的表情看上去變得有點嚴肅：“是這樣的，我從一個相關部門的朋友那兒，聽到了一個絕對可靠的消息：兩天之後，將出台一個房地產調控政策。核心內容為：新出售的樓盤，90平以下的住房套數，必須占出售的住房總套數的70%以上。這意味著什麽呢？意味著我看中的那個小樓盤，不更改方案的話，它的房子絕對是很難出手的。因為都超出了90平的麵積了。”


  “超出又如何？”


  吳瑕有點不服氣的道：“難道出台一個新的調控房地產的政策，就不讓人家賣房了嗎？”


  “賣是可以賣，但怕你賣不動啊。”


  梁騰冷靜的分析：“你想啊，現在買房的主力軍，還是以剛需的那些人為主。那些人是不可能全款購房的。他們必須向銀行申請按揭貸款……”


  “而‘開放之都’早已經出台了限購政策：必須是在‘開放之都’工作一年以上並在當地購買了社會保險的人，才可以購買一套住房。否則你隻能自己全款買房，銀行根本不會發放購房貸款給你。”


  “上述兩個政策夾擊之下，我說的那個樓盤的房子，還怎麽好賣呢？”


  “本來呢，即將出台的政策規定：一個樓盤要有90平以下麵積的住房，占總數70%，開發商還有個應對招數，那就是把180平以內的大房子，去申請兩本房產證。別說辦不到，以開發商的能耐，在合乎政策的情況下，相關的辦證機關也不會特別去卡他的。”


  “一套大戶型的房子，辦兩本房產證，當成兩套房賣給業主，就可以合理規避相關部門的‘最嚴格的房地產調控政策’了。但偏偏‘開放之都’當地又有限購政策，基本上要向銀行申請按揭貸款的話，隻能購買一套‘開放之都’的房子了。如此一來，把大房子拆分兩本‘房產證’來出售，跟這‘限購一套’的政策，相衝突了。”


  “所以我說，隻要兩天之後，上邊鼓勵開發小戶型的政策一出台，那個大戶型樓盤的房子，就非常難賣了。”


  “你可以寄希望於，招睞一些不需要申請銀行貸款的購房者，但那樣的買家即使有，也稀少，開發商難遇到的。”


  “兩大政策夾擊之下，我再出麵，去跟那個樓盤的開發商談判，3個億打包盤下他的樓盤。這是我可以出的底價了。如果他還不願意，我也沒辦法了。他估計幹脆要‘捂盤不售’了。再等上幾年時間，看看限購的房地產政策會不會有所改變？！”


  聽梁騰分析了一通，吳瑕覺得那個小樓盤的開發商，出售樓盤的可能性，稍大些過不出售的可能。


  都建好了樓盤了，還要放在那兒“晾”不知道多少年？畢竟政策改變的事兒，誰也說不準什麽時候才會改。開發商不會那麽有耐性的吧？！


  如果能想到辦法，再從後邊推動那開發商一把，說不定就促使他堅定了“打包賣掉樓盤”的決心了呢。


  問題是，一時半刻想不出這樣的辦法啊。


  還有，一線城市的房地產“限購”措施，越來越嚴格的情況下，梁騰憑什麽有充足信心認定那個小小的“樓盤”在七、八年後，就會“身價暴漲”，值個上百億呢？

  想不通！真的想不通啊！


  感覺梁騰身上的謎挺多的啊。一個謎團剛解開，又有新的謎團在他身上誕生。


  許多古怪的機會，他就是能挖掘出來；

  許多“稍縱即逝”的機會，他就是能把握住。


  正因為有著這種謎一樣的獵捕“機會”的手段，梁騰積累財富的速度堪稱驚人。


  吳瑕哪裏知道，這便是所謂的重生者的天賦優勢了。


  梁騰知道“開放之都”有個名為“德馨名門”的樓盤，一點都不奇怪。


  別看這個樓盤占地僅有區區的8畝，綠化麵積也少得可憐，但卻蓋了兩棟高達50層的電梯房。


  梁騰知道它，當然不是因為它樓蓋得高。


  比50層更高的樓盤，後世也如雨後春筍般冒出來。所以高層電梯房，也不足為奇。


  梁騰知道“開放之都”有個名為“德馨名門”的樓盤，主要還在於，它在2020年的時候，竟然房價高達25萬每平米。


  不錯！就是25萬一平的售價。


  這價格跟雅號為“東方明珠”特區的房價，也基本持平了。


  更誇張的是，這個“德馨名門”的天價房，差不多200套房源，居然一開盤的短短一天之內，就被搶光。


  那可是3萬多平的房子啊，每平25萬，賣光之後，直接售房收入80多億。還有底下500多個停車位，慢慢的也賣掉，賣了30個億。


  那個“德馨名門”成了赫赫有名的天價房，吸引了梁騰的注意力。


  他忍不住也去關注了一下那個樓盤，驚奇的發現該樓盤的“誕生過程”也頗為傳奇——竟然是個建成之後，拖延了10年時間才出售的樓盤啊。


  這個樓盤，正是梁騰募集了3億資金，帶著吳瑕前往“開放之都”，試圖拿下的樓盤。


  別看樓盤小，但它後世賣出了“天價”，那自然有其原因。


  首先一個，當然是它的地理位置優越。屬於“開放之都”中最為黃金的地段。


  這個“黃金地段”的界定，是以後世的標準。在2006年之際，樓盤的位置隻能說還不錯。遠遠夠不上最市中心的那一拔兒地段。


  在後世，這“德馨名門”周邊開通了地鐵，又有名校興建，臨近公園，還有大型的商業街在樓盤底下橫貫而過……


  “開放之都”的房子一直都挺好賣。這個“德馨名門”的房子，地段好，臨近公園空氣好，緊挨名校，是所謂的“學區房”，還麵臨商業街！


  這種房子能賣出天價，不奇怪。


  它周邊的樓盤，售價也達到了25萬每平。所以不僅僅是“德馨名門”在抬高售價，它賣的隻是市場價。


  大城市的人對於自己孩子的“投資”，已經到達病.態的程度了。隻要涉及到孩子“教育”方麵的開支，一個“學區房”的賣點，就能把那一片區域的房價，推上一個又一個的高峰。


  梁騰如今手持三個億來打包收購“德馨名門”的樓盤，是因為他現在隻能募集到這麽些錢。如果真能募到六個億，才有絕對把握說服對方出售樓盤的話，他有辦法也會認了，咬咬牙出那6個億。


  可惜沒辦法弄到6個億，隻能拿3個億碰碰運氣。