617暴利
金帥端起茶杯喝了一口，笑著說道：“看來陶老板也同意我這個說法，你的精華地產之所以能在五年之內賺到一百個億，我認為最主要的一點就是暴利。”
聽到金帥提起暴利兩個字，所有的開發商都心中一動，他們知道金帥說的是實話，沒有暴利又怎麽可能在五年時間裏積攢到一百個億呢？
金帥的臉色變得有些嚴峻了：“我很清楚開發商的生財之道，比如秀山區名仕花園這個房產項目，總建築麵積4萬多平方米，其中，住宅麵積3.4萬平方米，商業麵積3000多平方米。你們的第一個生財之道是，這3000多平方米商業麵積合同上沒有說明，是開發商的紅利，僅這一部分至少價值1億元。”
沒等陶老板講話，金帥又說道：“另外一個就是，總建築麵積減去商業麵積、按合同規定歸還拆遷居民的1萬平方米土地使用麵積及給他們興建的4000平方米住房後，開發商的可售麵積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現在均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的建設成本大概在2500元，因而建築商總成本在1億元左右。最後再減去建築商利潤和其他費用1億左右，開發此項樓盤，開發商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業麵積用地。”
陶老板目瞪口呆的看著金帥，眼前這個年輕的市長太令人可怕了，他怎麽會對這些情況如此清楚呢？難道金市長原來也幹過房地產？
驚訝的不僅是陶老板，還有其他在座的房地產商們，雖然大家都知道房地產業是個暴利行業，但是對他們怎麽運作的，卻很少有人知道。
“據我所掌握到的情況，你在這個項目上的先期投入隻有五百萬元，從這個過程就可以看得出來，你是怎麽把五百萬變成兩個億的，這不是暴利又是什麽呢？確切的說，你們是鑽了國家政策上的空子。”
稍微停頓了一下，給了大家一個思考的機會，金帥接著說道：“當然，這個責任也不應該由房地產商來承擔，之所以形成這種情況，這是因為我國目前房地產製度缺位。我國是公有製國家，土地歸全民所有。土地在沒有開發之前都是一樣的，沒有經濟價值。但土地一旦蓋了房子，就有了很大收益。房地產開發是一個係統工程，其中土地是首要的。我國法律對土地開發有特別的規定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發。國有土地要發展，負責具體*作的是房地產商。集體土地要發展，也要通過房地產商。這些規定導致房地產商專業了起來，其他人即使是擁有土地但也不可以開發。”
金帥看了一眼陶老板，又說道：“製度給了房地產商特權，另一方麵製度又衍生了私權。我們知道，所有的政策本身都有滯後性，但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人，這樣專業的房地產商便有了目標及利益輸送的目標。政策的缺位或錯誤更加讓房地產商如魚得水。比如一些地方一會兒推出購房入戶，一會兒又取消，政策變化背後無不有房地產商的身影。”
利用金帥喝茶的機會，陶老板終於找出了一個辯解的理由：“我們房地產業雖然回報率比較高一點，但是我們的投入也很高，風險也非常大。”
金帥放下了茶杯，一字一句的說道：“錯了，開發商開發房產幾乎是零投入。在房屋預售製度下，開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金，房產開發商蓋房子是不要錢的，確切的說你們是在空手套白狼。”
什麽叫做能力，金帥剛才講的話就可以明確的表現出來，陶鬆林此刻對金帥佩服得五體投地，好多人都鬧不明白的問題，被金帥看得清清楚楚，人家這個留美金融學博士的水平就是高啊。
“下麵我們再來看看房地產商是怎麽運作的吧，在房屋預售的時候，開發商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈餘。拉水泥、買鋼材、付工資全由建築商包幹。開發商等房子售出賺到巨額利潤後才給建築商清算工程款。這就是蓋房子不要錢的商業模式。具體來講，就是拿你業主的錢來做我的開發資金，加上建築商墊資蓋房，既是現實又是合法的狀態。在這方麵還會得到銀行方麵的大力支持，因為銀行也從中獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息後還本金的。”
金帥一針見血的指出了房地產商們在開發房地產時的貓膩，雖然大多數的人看不到這一點，但對於一個金融博士來講，房地產商們玩的這些貓膩隻能算是一個小伎倆。
“正是因為這些原因，所以樓房的價格居高不下，一方麵是開發商在不斷的建築，另一方麵確實老百姓因為房價的急劇上漲而買不起樓，正是因為這種暴利的形成，銀行方麵為了自己的利益，才把大筆的貸款向房地產市場進行傾斜，所以推動了房地產市場的泡沫越來越大，而實體企業卻因為得不到足夠的貸款，而大量的破產和倒閉，結果就是造成大批工人失業，這一部分人就更沒有能力買房了，形成一種惡性循環，為了打破這種循環，就必須要對房地產市場進行整頓。”
徐夢澤想了一下說道：“金市長，那麽為什麽以前政府要支持房地產業的發展？”
金帥笑了笑：“俗話說術業有專攻，房地產商是一個專業，必然獲得壟斷的利益。而這種利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我舉個例子你就明白了。土地是屬於國家的，隻能由政府征收，征用以後再賣給房地產商。打個比方說，政府按每畝1.6萬元的價格從農民手上把地收過來，再按每畝20萬元的價格賣給房地產商，這就形成了一個完整的利益鏈條。政府跟開發商的關係，就像是丈母娘和女婿。有句俗話說：丈母娘看女婿，越看越歡喜。我們現在幹部的評價體製是看GDP、就業和投資，這些都離不開開發商。政府希望房地產商買的地越來越多，這樣財政收入才能夠增加，而隻有房地產商拿地之後好好蓋房，政府才能得到好處。”
金帥在隨後的講話當中，向在座的房地產商們反複闡述了政府對房地產市場進行整頓的必要性，也表明了政府的決心。
“我們的政府是人民的政府，代表的是最廣大人民群眾的利益，要保證社會和諧的發展和長久穩定，房地產市場就必須要進行調控。現在有人說開發商蓋房子是給有錢人蓋的，這句話說得沒錯，房子是有投資屬性的，但歸根結底還是要拿來住的，既然是用來住的，所以就不能允許有些人去惡炒。”
魏軍山想了一下，問道：“市長，那麽市政府對房地產市場整頓的最終目的是什麽？”
魏軍山所提的問題也是所有開發商最關心的問題了，房地產商們紛紛打開了筆記本，做好了記錄的準備。
“房價居高不下的原因有兩個，一是政府缺位了，另外就是我們的政策有空子可鑽。政府應該做保障性住房這一塊兒，但是由於種種原因，我們保障性住房推出好多年了，卻沒有得到認真的執行。政府應該大量興建保障房，用來解決普通老百姓的住房問題。由於保障房的所有權是政府的，這樣土地增值以後產生的利益是政府的。目前政府主要應該加強保障房建設，這項政策實施得好，肯定是可以拉低房價的，真正實現居者有其屋的目標。”