第0205章 項目要收尾，夯實經營案！

  1977年10月7日早上9點，在皓龍公司辦公室，唐律師負責對皓龍項目後續單項工程總承包的專業公司進行了資質驗證等，我要與這些總包公司的簽約代表簽定了《皓龍項目物業及設施裝修及安裝工程總包合同》、《皓龍項目港務辦公及作業設備采購合同》、《皓龍項目港務辦公及作業設備安裝工程總包合同》等三套合同。


  簽定合同後，豔芳通過皓龍公司銀行賬戶分別給這三家公司支付了合同預付款。


  10月24日早上9點，我、小達、豔芳、蔡京華和唐律師等，以及龍哥和他的工程公司的技術人員，在皓龍公司會議室驗收，曾大衛設計工作室關於新世紀項目的總體規劃及設計方案。


  新世紀項目的總體規劃與項目的初步規劃一樣，方案是


  1、規劃用地麵積400公頃即6000畝，400萬平方米；


  2、容積率45；


  3、總建築麵積1800萬平方米，其中，地麵建築1400萬平方米，地下建築400萬平方米；


  4、功能區規劃為大型連體街區式購物休閑娛樂區；高尚住宅區；酒店商務區；地下商場區；地下停車場區等五大區域。區域間規劃了內部的啟動車及人行道路、廣場和休閑花園等。


  5、大型連體街區式購物休閑娛樂區總建築麵積為1000萬平方米；其中地上建築800萬平方米，地下建築200萬平方米。為多個地上五層地下兩層大型購物中心單體，以及兩層連廊街區建築布局組成。可進行全產權分割銷售。


  6、高尚住宅區總建築麵積為300萬平方米，為多棟購物中心頂部高層塔樓建築。可以全部銷售。


  7、酒店商務區總建築麵積為100萬平方米，為多棟高層寫字樓及星級國際商務酒店建築布局。其中，辦公樓80萬平方米，可以分割銷售；酒店物業20萬平方米，進行出租。


  8、地下停車區總建築麵積為200萬平方米，於地下商場分隔，為兩層城市用車標準停車場布局。配套租賃，亦可銷售。


  9、工程建築及安裝造價27億美元。


  在項目工程施工及安裝設計方麵，設計公司充分滿足法規、環保、材料和工藝，以及物業在使用、便捷性、安全性、銷售、租賃、管理等全方麵需求。


  聽了他們匯報後，大家認為設計做得很好，因此，豔芳他們通過新世紀公司賬戶給曾大衛的公司付了合同尾款，他們收款後，給豔芳他們6750萬美元的設計費稅務票據。


  10月25日早上9點，在皓龍公司會議室，我與龍哥簽定了《新世紀項目工程施工及安裝總承包合同》，合同主要內容是


  項目總承包款27億美元；

  項目建設周期為從1977年10月25日至1979年10月25日止。


  付款方式為簽約後預付總款的30，其中總款10為項目工程質量保證金，實際支付54000萬美元；工程過半時，付足總款50，實際支付54000萬美元；竣工驗收後，付清全款，其中總款5作為工程質量無投訴保證金（竣工驗收後三年內無投訴支付），實際支付148500萬美元，工程承包方給發包方開據27億美元稅務票據。


  簽定完合同後，豔芳他們通過新世紀公司賬戶給龍哥的工程公司支付了合同預付款，龍哥收款後，給豔芳開了收據，曾大衛他們給龍哥的技術人員進行技術圖紙移交和交底。


  唐律師和蔡京華去工務司辦理新世紀項目的規劃備案及項目開工手續了。


  辦理完這些付款後，新世紀公司賬戶現金為19250萬美元。


  10月26日早上9點，在皓龍公司會議室我與監理公司代表簽定了《新世紀項目工程監理代理合同》，合同主要內容是


  代理費總款2700萬美元；

  監理周期從1977年11月25日至1979年11月25日止。


  支付方式代理費按季度支付，共分8期支付，簽定合同付首期，實際支付3375萬美元。


  簽定完合同後，豔芳他們通過新世紀公司賬戶給監理公司支付了合同預付款，他們收款後，給豔芳開了收據。


  11月5日早上9點，在皓龍公司辦公室，魏大夫、小達和蔡京華向我提交了《皓龍港口實業經營發展規劃及方案》，這個規劃和方案是蔡京華主筆，他和魏大夫商量做出來的，他們花了大量的時間和精力，做得非常詳細和周全，我感覺蔡京華已經成長起來了！

  方案的基本內容是

  《皓龍港口經營預算方案》的基本內容是


  1、公司經營項目船務導航及航行調度、碼頭泊位租賃、散貨及包裝貨物裝卸、貨物運輸、貨物堆場租賃、倉庫租賃、辦公場地租賃、宿舍租賃、海上客運、海上貨運等具體業務。


  2、經營基礎條件


  土地2100公頃，31500畝及2100萬平方米；


  5000噸級散貨裝卸泊位20個；

  5000噸級普通包裝貨裝卸泊位20個；

  2000人客船碼頭泊位5個；快艇碼頭5個；

  近海緩衝停船泊位200個（按照5000噸級泊位計算）；

  散貨堆場麵積600萬平方米；


  倉庫麵積600萬平方米；


  可出租辦公樓160萬平方米；


  可出住宿舍公寓樓160萬平方米；


  貨運車輛停車位2000個；

  小車輛停車位4000個。


  港口配套服務皓龍公司日常管理；航行定位、導航及調度；港機及運輸設備維護維修。


  3、公司經營目標


  經營期1977年12月1日至1978年12月1日。試運營30天。從1979年1月1日正式全麵投入運營。


  散貨碼頭滿泊率80；周轉率5天；貨物吞吐量為292萬噸/年。碼頭租租金及裝卸費標準30美元/噸，因此單項年收入為18000萬美元。


  包裝貨物碼頭滿泊率80；周轉率3天；貨物吞吐量為48667萬噸/年。碼頭租金及裝卸費標準30美元/噸，因此單項年收入為29000萬美元/年。


  近海緩衝停船泊租賃滿泊率70；停泊費7200美元/5000噸級/日，因此單項收入為368萬美元/年。


  散貨堆場租賃滿場率90，015美元/平方米/日，租金收入為29600萬美元/年。


  倉庫租賃滿場率90，030美元/平方米/日，租金收人為59000萬美元/年。


  辦公樓租賃滿租率80，090美元/平方米/日，租金收入為42000萬美元/年。


  公寓樓（包括內部酒店）租賃滿租率90，080美元/平方米/日，租金收入為42000萬美元/年。


  貨運車輛停車位租賃滿租率90，38美元/位/日，租金收入為250萬美元/年。


  小車輛停車位租賃滿租率90，18美元/位/日，租金收入為240萬美元/年。


  客運碼頭及快艇碼頭的經營在上述經營成熟後，另行安排和預算。


  因此上述進行項目總收入目標為22,0458萬美元/年。


  目前，皓龍公司已經收入上述物業及設施租金及押金等六個月（三個月預收租金，三個月押金）11,0229萬美元。


  4、公司經營成本預算


  公司總部管理費


  公司總部人工費


  總經辦總經理1人，常務副總1人，業務副總1人，營運副總1人；平均工資18000美元/月，年開支864萬美元；

  經營管理部經理1名，副經理1名，業務員25人；平均工資3500美元/月，年開支1134萬美元；

  檔案室經理1名，副經理1名，管理員6人，平均工資3500美元/月，年開支1134萬美元，年開支336萬美元；

  調度部經理1名，副經理1名，調度員18人；平均工資3500美元/月；年開支756萬美元；

  裝卸部經理1名，副經理1名，裝卸作業工人600名，平均工資2500美元/月，年開支1806萬美元；

  物流管理部經理1名，副經理1名，管理員30名，平均工資3000美元/月，年開支1152萬美元（港口內部的搬運及短途運輸業務等準備承包給專業的物流公司）；

  維修廠廠長1名，副廠長1名，各類維修工100名，平均工資2800美元/月，年開支34272萬美元。


  物業管理部部長1名，副部長1名，物業維護工60人，平均工資2500美元/月，年開支186萬美元。


  人力資源部部長1名，副部長1名，人事專員6名，平均工資3500美元/月，年開支336萬美元。


  保衛部承包給專業保安公司經營，合同年度承包費用為350萬美元/年。


  總務部部長1名，副部長1名，總務專員8名，平均工資3500美元/月，年開支35萬美元。


  財務部部長1名，副部長1名，財務人員6名，平均工資4500美元/月；年開支432萬美元。


  物資采購部部長1名，副部長1名，采購專員6名，平均工資3500美元/月，年開支336萬美元（具體業務承包給專業的物流公司經營，公司提取一定的管理費用）。


  因此，總部人工費為325432萬美元/年，總部滿員編製為891人。


  總部辦公費開支預算夥食補貼10美元/日；辦公損耗費15美元/日，因此，年度辦公費開支為815萬美元。


  總部招待及外勤費用預算450萬美元/年。


  因此，皓龍公司總部管理費為451932萬美元/年。


  公司資產折舊成本項目整體綜合造價45000萬美元，按照20年完全損耗計算，每年可提取使用的維護維修的材料費、維護費和更新費為2250萬美元。


  因此，皓龍公司經營總成本為676932萬美元。


  公司營業稅成本預算22,0458萬美元6=1322748萬美元。


  因此，公司隨後經營總成本為199968萬美元；

  因此，公司隨後利潤預算為20,04612萬美元/年。


  看完方案後，我笑著說“魏總、蔡總！你們辛苦了！你們認為這個方案實施難度在哪裏？”


  蔡京華說“這個預算我們是按照港口業務滿負荷運作方式來計算的！基礎數據都來至於市場調研，應該比較可靠！難度來至於經營班子的組建，以及整個經營管理係統建立，當然，招工問題也是一個問題！現在我已經開始著手解決這方麵的問題！我想先把公司高層人員、人力資源部、財務部、業務部、總務部等急需的部門建立起來！隨著項目推進逐步將其他業務部門建立起來！目前，我們已經聯係了當地的大學和職業學校，準備招聘他們對口專業大學生！因為，我們的設施設備是目前國際港口之中最先進的！他們應該比較能夠適應，而且勞動力成本也比較低！”


  我說“很好！皓龍公司馬上要搬到港口辦公了，以後，我們就按照正規公司來管理！因此，我們馬上進行人事方麵正式任命，我擔任公司董事長，小達擔任總經理，魏大夫擔任常務副總經理，蔡京華擔任營運副總經理，陶豔芳擔任財務部經理，韋可馨擔任財務部副經理，宋愛玲擔任總務部經理，魏春燕擔任總務部副經理；薛美鳳擔任人力資源部經理，魏春鳳擔任人力資源部副經理；魏大德擔任業務部經理，魏大勇擔任采購部經理。這樣，皓龍公司管理層基本上齊全了！”


  魏大夫笑著說“這個安排太好了！那麽，以後曾大衛、曾雅芳和唐律師怎麽安排？”


  我說“唉！皓龍公司還是應該繼續保留法務部和技術部，曾雅芳還是擔任財務部總監吧，曾大衛還是技術部總監，唐海榮還是法務部總監，他們工資待遇照舊！”


  蔡京華說“董事長！對於未來運輸物流部，以及客運及快艇業務等為經營項目，你是怎麽打算的？”


  我說“這個不用急！因為，皓龍公司還有其他股東的問題！我不想讓這些他們占太多便宜了！這些經營項目我們留著自己來經營吧！以後，我們自己開通國際、國內的貨運及客運業務！等皓龍項目經營正常之後，你們再來做航運方麵的經營方案吧！我們先積累一些企業經營管理的方麵經營再說！”


  小達笑著說“好啊！我覺得這個項目經營前景非常好！我們早期低成本拿地，這個經營決策我們做對了！以後，皓龍項目經營起來了！這個項目的土地增值肯定在20倍以上啊！到那時，整個皓龍項目資產估值肯定超過200億美元了！兄弟們啊！以後，我們都是名副其實的大老板了！”


  大家笑了！


  。