第0314章 財富神話
作為社會能量的聚合體，國際大都市對全球技術、資金、人才流動的控製功能超出了國家的範疇，城市高度職能化，服務於全世界，成為世界經濟市場體係中的控製點。
在本國區域內，它是絕對的區域中心。
國際大都市需要國際化人才。
外來人才的加入與常住暫住人口的增加、移民的速度是同步的，而其中外國人的多少成為衡量城市國際化的重要可量化指標，反映了城市在國際分工中能在多大程度上吸引外國企業、外國留學生、外國專家和外國人才移民。
關於國際大都市外籍人口的比例，存在著5%、8%、15%、20%4種不同的說法。
以最低的5%計算，一千萬人口的城市必須擁有50萬常住外籍人士。
從1820年到1920年，有1130萬移民從世界各地來到紐約，為紐約超越倫敦成為世界最大城市提供了人力資源。
1965年以來，每年仍有75000人獲準移居紐約。
而外國留學生和暫住型職業人士更是源源不絕。
因此，趙衛東必需投入巨資，建設大量的商業地產用於出租。
在目前的情況下，進入的外商不多，除了香港的二十多家富豪的投資比較大以外，其餘的都是小投資商。
就必需投入巨資，建設大量的商品住宅。
大量麵向香港市民銷售，首先吸引香港各階層的購買。
而且目前香港房地產價格非常高。
因此，深港市的房地產非常有競爭力。
趙衛東知道，自1978年起，香港的地產市道已開始脫離正常的發展軌道，如火箭般上升。
以尖沙咀東部為例，地價在3年內上升了六七倍。
樓價亦上升了3倍。
地價、樓價的攀升，刺激了大量熱錢的湧入，南洋資金更是大舉入市。
當時，香港“賣樓花”製度大行其道，隻要繳付5%至10%的訂金，便可購得樓花，進行投機，而炒家對政府限製樓花的種種政策，諸如對樓花轉讓加重抽稅等，並不理會，投機炒樓風空前熾熱。
炒樓風最熾熱時，炒家索性整棟大廈炒賣，形成“炒大廈”、“炒酒店”熱潮。
當時中環、灣仔、尖東等各繁華商業區。
頻頻傳出整幢商業大廈以高價易手的消息，其中最為人津津樂道的就是金鍾的金門大廈，中環的聯邦、國際兩棟大廈的炒賣。
金門大廈在1978年12月至1980年9月期間3次轉手。
售價從7.15億元增加到16.8億元。
短短不到2年時間內升幅高達135%。
聯邦、國際兩棟大廈在1980年8月至1981年1月期間2次轉手，售價從10.89億元升至22.35億元，短短半年間升幅逾1倍。
熾熱的炒樓風進一步推動地價、樓價上升。
房價已遠遠脫離當時香港市民的承受能力。
據統計，1975年香港中小型住宅樓宇每方米約2070元，一個45平方米住宅單位售價約9.2萬元。
當時，香港市民家庭平均月入1300元。
購買一小型住宅單位的款項相當於，市民70.8個月（即約6年）工資。
然而，1981年地產高峰時，小型住宅單位每方米售價已升至約9000元，一個45平方米住宅單位售價增加到約30萬元，而市民家庭平均月入約3000元，即購買一小型住宅單位的款項已相當於市民101.5個月工資。
當時，香港的樓價並非建立在經濟發展水平上。
也不是建立在一般市民的支付能力上。
當消費者的工資收入遠遠追不上樓價升幅時，樓價下跌便勢所難免。
1981年，香港地產市道已轉趨呆滯，空置麵積大增，1980年新建住宅樓中，空置率已高達41.3%，大量麵積滯留在大小炒家手中。
地產市道的下調，隻是遲早的問題。
葉明輝的東輝財團與自己的宏遠財團，就根據趙衛東的更求。
在1980年底前，將所有的房地產全部出手，當然中環和銅鑼灣的商業地產除外。
而且在深港的大量房地產，也在香港瘋狂的炒樓花刺激下。
以每方米平均水平約2000元的價格。
將所有的在建商品住宅搶購一空。
這個價格太便宜了，平均隻有香港平均價格的四分之一，而且距離香港又非常近。
最近的市區隻要15分鍾車程，最遠也不過是1個小時車程。
因為深圳消費便宜，樓價便宜，所以部分中低收入者，都會選擇住深圳，然後去香港上班或上學。
香港人用身份證就可以進入香港，所以很方便。
而且這一次的房地產開發95％以上的都是，葉明輝的東輝財團與自己的宏遠財團的。
現在國內的土地價格非常低，人工工資低，建財的價格也低。
超高層住宅建設成本也非常低。
每平方建築成本隻有300－500元，房地產的利潤非常豐厚，做為國內現在的房價是非常低的。
在中小城市，500元左右已經能買一棟房子了。
當然，高層建築的建築成本是很高的，如果的低層建築，每平方100元以內，就措措有餘。
而且，深港推出的商品房的戶型設計特別優化。
根本是這個時代所沒有的，各種大中小戶型，豪華商品房，單身公寓，等戶型應有盡有，全部是趙衛東把後世，最好的戶型設計抄襲過來，因此購買的人對於自己商品房的戶型，都非常滿意。
由於深港推出的房地產，設計理念非常先進。
居住非常舒適，使用率最高，特別讓購房者喜愛。
在香港房地產爆漲的刺激下，大量熱錢的湧入深港，香港有大批居民到深港購房，南洋資金更是大舉入市搶購。
因此，東輝財團與宏遠財團花了100多億美元
開發出來大幾千萬平方的房地產，還沒有全部竣工，就已經售出一空。
兩家財團通過這次深港的房地產銷售。
不獲得了巨大的利益，投入100餘億美元，賺到了500億美元，再次創造了一個財富神話，甚界各地無數的投資者，也被吸引到深港投資。
深港就從房地產的稅費收入就高達15億美元。
當然，兩家財團的商業地產，全部都沒有出售，都將用於出租。
趙衛東知道，1982年，是香港地產業過去七八年間最暗淡的一年，地價、樓價、租金全麵大幅下跌。
香港官地拍賣會上，投資者競投興趣普遍低落，冷落場麵迭現。
很多時候拍賣官，在無可奈何之下，被迫將多幅官地收回。
據統計，1984年港府共推出50幅官地，上半年占30幅，其中6幅因無人承價而收回，而下半年則有20幅，其中7幅收回。
地產市道崩潰，首當其衝的自然是地價。
1982年，香港地價普遍下跌40%至60%不等。
跌幅最大的是工業用地和高級住宅用地。
九龍灣工業用地的售價，按樓麵麵積計算。
從1980年12月達每方尺360元（每畝215萬元）的最高水平，跌至1982年10月的每方尺25元（每畝15萬元），跌幅高達93%。
港島南灣道一帶的高級住宅用地。
也從1980年9月每方米13518元的最高水平，跌至1982年5月的每方米4860元，跌幅為60%。
也就是1980年9月地價每畝高達900萬元。
就是下跌後也是每畝高達324萬元。
而深港住宅用地僅5萬元一畝，可見地價有多麽的低，工業用地就更是低了。
香港地價大跌後，導致港府財政收入大減。
1982－1983年度港府財政收支即出現39.35億元赤字。
售地收入占政府財政收入的比重，亦從1980－1981年度的35%，降至1981－1982年度的29%，及1982－1983年度的15%。
但是，趙衛東相信，香港的1982年。
是香港地產業過去七八年間最暗淡的一年。
地價、樓價、租金全麵大幅下跌，肯定對深港的影響不大，但也會抑製對深港房產的炒作風，使得深港的房地產產業能夠更健康的發展。
當然，如果沒有香港的房地產炒作風。
深港的房地產價格定價會低得多，因此有不少深港的幹部認為。
房產價格這麽高，自己一輩子的積蓄，都買不起一平方的房產，現在的人存有幾百就算很不錯了，上千元的存款可謂是鳳毛麟角
價格太高了，一定沒有人買。
從房地產開發到開始銷售，確實沒有一個國內的人去買。
但怎麽也沒有想到，房子還沒有封頂，就賣光了，看得大家都目瞪口呆，太不可思議了。
到底這些商品房，都是被誰買走的呢？
原來這都是沾了，香港房地產瘋狂上漲的光。
當然，這些房地產都是被國外的人買走了，香港的房產這麽貴，已經有很多人根本買不起了。
可是就近在咫尺的深港，確掘起了一座非常現代化的城市。
城市道路寬闊，設施健全，商品房戶型設計理念先進。
同樣麵積的商品房，可以多出一個房間來，而且非常適合生活居住，許多香港市民，看過樣榜房後，立即購買，因為這房子跟他們現在住的房子，簡直是天差地別。
而且價格還便宜非常多，在香港隻能買20平方的錢。
在深港就能買到，高品質的三室二廳二衛一廚的100平方商品房。
非常適合香港大量工薪階層，提高生活質量的需求。
當然也有價格高很多的豪華住宅，以滿足到深港投資商的需求。
還有是因為，香港房產炒作已經到後期，目前的房價已經非常高了，正巧近在咫尺的深港，推出了質優價廉的商品房，而且對香港市民的吸引力非常大。
吸引了大批市民前往購買，而且是全資購買。
香港的大量投機客，也乘機進入深港，大量購買屯積待漲。
受此影響，南洋也有大量資金，進入深港購買大量房產。
所有到深港的資金，非常幸運的逃避了，香港地產市道崩潰的災難，而且深港的房地產還能夠逆市上升。
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