第343章
春節期間，陳立除了公司的事務，無需太多的應酬，回到青泉除了去見孟學德、張浩然，參加青泉市裡組織的新春企業家茶話會之外，其他時間都留在家裡，享受難得的假期。
年後正月初六，張小天又執意搞了一次高中同學聚會。
陳立這一次沒有時間參加聚會，他在家裡待到年初五就返回商都，拉著劉同江跟各方面洽談海盟大廈以及海盟制衣廠拆改地塊的事情，他從周斌那裡知道唐曉年後也很早就離開青泉、回浦江的公司上班了。
「張小天的財務公司，跟方龍茂、方義新他們還有關係呢——看曹林、范紅偉兩人的意思，應該是要將工作辭掉，一起跟著張小天搞民間借貸了。」在陳立的辦公室里，周斌舒服的坐在沙發里，蹺著二郎腿，跟陳立、鄭文遠聊昨天夜裡他參加陳立高中班同學聚會的事情。
方龍地產、嘉禾集團為了募集江灣嘉龍城建設所需的巨量資金，去年就仿照大商資本，合資註冊成立了房地產私募資本嘉龍投資，在商都、洛城、青泉融集資金。
私募資本跟非法集資的區別問題，國務院金融監管部門以及省金融辦都陸續明確了界線，就是籌資對象不能太分散以及單筆籌資額度不能低於一百萬。
無論是方龍地產還是嘉禾投資，發展到今天的規模都不可能觸碰這條明確的監管界線，但是無論是青泉、商都還是洛城，有能力並且願意一次拿出上百萬甚至數千萬資金，交給新型投資實體運作的個人及企業，實際上很有限。
大商資本是根植於青泉煤炭圈一步步發展起來的，陸陸續續將資產規模擴大到六十億以上，其中差不多有將近一半是資產增值部分。
嘉龍投資短時間內就需要籌集巨量的資金，唯一繞開監管紅線的辦法，就是跟張小天這一類的財務投資公司或者更明確的說民間借貸公司合作。
也就是說，這類民間借貸或者財務投資公司，以一定的利息從青泉、洛城、商都等地民間籌集分散的閑置資金，再以更高的利息借給嘉龍投資。
由於江灣嘉龍城前期在土地獲得以及萬邦樂園上的投入巨大，總計超過七十億（後續要想提高容積率，還需要補繳土地款），陳立預計江灣嘉龍城在九月份正式開盤前，陸續總計要投入一百億的資金。
而在扣除萬邦地產、方龍地產、嘉禾集團的自有資金以及從省建行等金融機構融得的貸款外，差不多有三十億的缺額，需要通過這種方式，從民間借貸市場籌借。
周斌了解到青泉像張小天這類的財務投資及民間借貸公司，這兩三年陸續註冊成立了有近百家，而隨著煤炭行情的上漲以及煤礦產權交易的火爆，越來越多的閑散資金聚集到這些民間借貸公司之中，然後再投到房地產、煤礦產權交易等目前能產生超高收益的投資領域。
「年前還有不少人，找我爸抱怨大商資本現在怎麼都不融資了呢，」周斌蹺著二郎腿，問道，「你們昨天跟寶塔區政府接觸得怎麼樣？」
零四年青泉房價繼續爆漲，青泉新銳城的盈利預期一片光明，這時候自然就有更多的銀行貸款及借款，更願意流入大商資本——只可惜這時候還不斷跑上門來的資本，對年收益的要求極高，陳立、鄭文遠他們只能將這些資金拒之門外，目前更多是吸收一些願意參與到製造業及新創高新企業投資的資金。
「年前我跟葛明輝見過一面，市裡似乎有意大規模啟動危舊小區的拆改；我們昨天也跟寶塔區委書記王寶誠見過面，海盟制衣廠的拆改照原計劃推進，沒有什麼問題，新潮銳置業、海盟集團以及寶塔區政府擬出方案來，這幾天就放到寶塔區常委會議討論、表決，但王寶誠昨天還是提出，希望我們能參與寶塔區鼓樓片區的危舊小區拆改。」陳立說道。
「那麼高的拆遷安置成本，有利潤賺嗎？」周斌問道。
鼓樓片區的危舊小區，居住密度異常高，而且有回遷的政策要求，也就意味著鼓樓片區的新房價格達即便能達到每平米四千元，其中就要扣除一半、也就是每平方米兩千的回遷安置成本。
此外，危舊小區拆除、土地平整、高層公寓相對較高的建造成本，加上財稅、運營管理以及銷售宣傳等等費用，每平方米兩千都還打不下來，就目前寶塔區的房價，新潮銳置業介入舊房拆改，完全無利可圖。
而即便鼓樓片區到明後年新房價格能上漲到五千元，估計也就六七個點的微薄利潤——這還不能貸款開發，一貸款，利潤就被銀行跟借貸款機構吃走了。
現在手裡有資金，跑哪裡吃不到六七個點的年收益，何苦去干這份苦差事？
還有個關鍵的問題，這麼密的居住人口，拆遷也是難題。
換作周斌，目前青泉、商都都有大量更容易做、利潤更高的地產開發項目，自然不願意去做難度最大的舊房拆改項目。
「我倒是想著我們要是能將海盟大廈項目做起來，在鼓樓片區積累一批房源，就可以以騰籠換鳥的方式，加快鼓樓片區的危舊小區拆除，增加新潮銳置業的建設用地儲備，」陳立坐在辦公桌後面，說道，「要是市裡能真正下大力度推進舊房拆改，鼓樓片區也是商都目前最優質的土地資源之一，我們還是要做兩手準備。」
鄭文遠點點頭，說道：「確實如此，雖然目前商東新區聚集幾十家開發商，商東新區的房價也快追平主城區均價了，但目前高價樓盤還是主要出現在金水區跟寶塔區。青泉濠庭的二手房價都快達到八千了，這是兩年前怎麼都想不到的局面。除去高端別墅項目外，高端公寓樓價破萬，我估計也必然是在金水區及寶塔區最先突破。」
「那跟銀行方面談得怎麼樣了？」周斌問道。
新潮銳置業手裡僅有一億多點的流動資金，甚至用來收購海盟大廈都遠遠不夠，陳立計劃以一億三千萬現金加承接債務的方式，從海盟集團手裡收購海盟大廈。
以新潮銳置業目前的實力跟地位，主動承接海盟大廈的債務，相關債權方根本不會提出反對，但後續還需要從相關銀行再貸出兩個億，完成海盟制衣廠拆改地塊的置換，則還需要跟相關方面磋商。
「這個倒是不急，我們將海盟大廈接過來，新潮銳城市鼓樓店的籌備以及海盟制衣廠的搬遷都需一定時間，」陳立說道，「這麼長的時間，不至於連兩個億都籌不出來——倒是商業公司那邊，有沒有將籌備工作做起來呢？」
「你丫的也讓我緩一口氣啊，這春節都還沒有過去呢！」周斌叫苦不迭的說道。
陳立自然不會讓周斌舒舒服服拖過正月十五才正式工作，接下來幾天就拉著周斌、劉同江，跟海盟集團、寶塔區政府簽署相關協議。
收購海盟大廈，新潮銳置業出資一億三千萬，直接以收購海盟地產項目公司的形式進行。
海盟集團拿走一億三千萬現金，海盟大廈所剩餘的物業、債務以及相關的員工等等，全部由新潮銳置業接收。
而海盟集團拿到一億三千萬資金后，就要立即進行新廠的購買、生產遷移等工作；後續海盟制衣廠的拆改地塊，在海盟集團完成搬遷之後，由新潮銳置業支付兩億的地價款，再由寶塔區政府以拆遷補償費，轉交給海盟集團。
新潮銳商業公司，在觀瀾商業街以及新潮銳城市廣場青泉解放路店、商都靜海路店的籌備，已經積累近千家合作品牌商家，新潮銳城市廣場鼓樓店的籌備，僅僅用了一個月，就談妥七十餘家商戶入駐。
海盟大廈的已經完成建設，裙樓商業部分之前就完成十餘家服飾店商戶的入駐，裙樓商業公共區域也早已經裝修完成，後續只是由商業公司繼續投入兩千萬，進行裝修提檔以及部分的機電設施改造。
到四月下旬，新潮銳城市廣場鼓樓店就正式對外營業，新銳鴻基大型購物超市、四十餘家餐飲、服飾店鋪第一批推出，而海盟大廈塔樓住宅部分，則也正式更名新銳星城再次開盤銷售。
而這一次，新銳星城直接以每平五千開盤。
海盟大廈四個月前，每平三千五還根本賣不動，相隔四個月，再次以每平五千的價格開盤，開盤三天就累積銷售超過一個億。
而到五月底，隨著新潮銳城市廣場內部的影城、遊藝廳、KTV、漫度咖啡廳等一系列知名品牌商戶陸續開業，新銳星城累積銷售已經超過三億五千，將新潮銳置業城市廣場前期投入的資金完全覆蓋掉，也清償此前所拖欠的所有債務及銀行貸款。
新潮銳城市廣場的籌辦，一下子彌補掉新銳星城缺乏商業配套的缺陷，又由於新銳城、新潮銳置業的品牌，已經在商都市徹底打響，加上房產公司強大的銷售能力，新銳星城的再度開盤成功，並不出乎陳立的意料。
而這時，新潮銳置業還持有新銳星城建築面積達三萬平方米的商業以及建築面積達四萬平米的住宅部分沒有銷售；這些都可以視為新潮銳置業在新銳星城項目中所獲得的凈利潤。
海盟制衣廠年後直接在寶塔區工業園購買建成的廠房，完成海盟制衣廠的整體搬遷，新潮銳置業以新銳星城項目公司的名義，從商都城市商業銀行貸取五億資金。在扣除兩億的土地款后，這筆貸款還為新銳星城項目公司補充三個億的後續建設資金，推動後續六棟總建築面積達四十八萬平米、作為新銳星城二期的高層公寓建設。
新潮銳置業最終決定跟寶塔區政府簽署舊房拆改及土地置換協議。
新潮銳置業將新銳星城現有的房源拿出來，跟周邊危舊小區住戶成片區的簽署安置協議，以置換危舊小區的佔地。
危舊小區的居住密度達到1.5的容積率，折算下來，每置換一畝建設用地，安置及折除成本加起來高達五百二十萬——而就算最終能建造容積率超過3的高層公寓，也就是說每畝建設用地能建兩千平方米的住宅——攤算下來，每平方米僅樓面成本也將就高達兩千六百元。
這在零五年的商都，是難以想象的事情，也是其他開發商不願意涉足舊房拆改的關鍵原因。
成本太高。
這時候在商東新區範圍內，大家都還能拿樓麵價每平方米僅一千左右的建設用地，何苦來跑過來冒這個風險？
不過陳立決定咬牙做下來，唯一的要求，就是安置協議必須成片區的簽署，也就是每一個舊房小區的住宅組團，必須百分九十五以上的住戶簽字，協議才正式生效；也只有達到這一步，即便剩下的住戶不同意拆遷，也可以正式進入司法強制拆遷程序，不用擔心會有什麼後遺症。
當然，改造地塊的拆遷安置成本高達五百二十萬，也只是名義上的，畢竟這些都是以新銳星城每平方米五千的置換房價格進行折算的。
事實上第一批四十畝建設用地的收儲，是用新銳星城所剩未銷售的四萬平方米住宅進行置換的。
新銳星城二期六棟高層公寓的建設，需要一年到一年半才能建設交房，為加快周邊土地的置換，在商都市及寶塔區政府的推動下，新銳星城項目公司又向省建行、工行、農業銀行，追加十二億的拆改項目專項貸款，以便新潮銳置業能在鼓樓片區周邊規模性的收購多達四十萬平米新房，用於後續的土地置換。
這麼一來，陳立能將鼓樓片區的土地置換成本降低於每畝三百二十萬，建設用地的樓面成本能降到一千六百元左右。
這項工作，目前也只有新潮銳置業與市城建集團以及寶塔區國資委所屬的三家地產公司去做。
對市城建集團以及寶塔區國資委而言，危舊小區的拆遷改造是政治任務，即便虧本也要去做，虧本了也有市區兩級政府進行財政補貼，陳立推動新潮銳置業去做這些工作，除了收儲優質的建設用地資源外，參與這樣的項目還能獲得拆改專項政策貸款資金的支持。
此外，新潮銳房產代理全市數十家樓盤的尾盤銷售，掌握大量的優惠房源，能用來跟拆改戶簽約換地，而代理房款的結算則能拖延一年到一年半的時間，這都為新潮銳大規模參與拆改項目，騰挪出極大的可操作以及利潤空間來。
這個工作，目前也只有新潮銳置業能大規模參與，並且也只有新潮銳置業能做出一定的合理利潤來，到八月下旬，在青峰山大橋正式竣工之前，新潮銳置業以十二億專項貸款、八億房款債務，在新銳星城附近快速置換出八百畝拆改建設用地，作為三期建設用地，併入新銳星城。