第81章 【小迷弟】（求月票！求推薦票！）

  恒大地產。


  林榮亨正在翻閱公司的物業資料，心情非常的不錯！


  恒大地產又在中環購置了一幢商業大廈——萬興大廈，收租麵積為8.5萬平方尺，年租金為190萬港幣（1970年計），這筆物業一共花了恒大地產2200萬港幣。


  此時，恒大地產計有：

  收租物業：勵精大廈（皇後大道）、環球大廈（德輔道）、中聯成大廈（皇後大道）、萬興大廈（中環雲賢街）、中匯大廈（九龍觀塘），共計五幢大廈，當前資產價值1億港幣（成本為8000萬港幣）；五幢收租物業麵積為39.5萬平方尺，今年（1970年）的年租金是790萬港幣，明年的年租金可達1100萬港幣左右。


  在建的商業項目——星河中心，總投資為8000萬港幣，當前投資的資金為3000萬港幣；星河中心為恒大地產的合資項目，占股50%（恒大已經出資1500萬港幣）；星河中心項目建成之後，寫字樓麵積為50萬平方尺，購物中心為18萬平方尺。


  商業地皮——禮泰大廈（舊址），占地麵積為4萬多平方尺，若是重建可獲得40多萬平方尺的收租物業，這塊地皮一共花了恒大地產2300萬港幣的資金；考慮到各方麵因素，這塊地皮預計將被‘醃’起來，也有可能被高價出售，以此來刺激股價或減輕債務。


  住宅樓盤——18個小型住宅樓盤（開工8個，竣工1個），2個中型樓盤（未開工），這些樓盤的地皮預計花了6000萬港幣，此時同樣升水了不少，預計僅土地價值就值個7000多萬港幣；加上已經投入進去的資金，價值恐怕已經有8000萬港幣了。


  恒大地產還手握2000萬港幣的現金。


  加上物業資產，恒大地產總資產已經接近2.4億港幣；

  恒大地產的成本應該是1.9億港幣（貸款1億、集資0.7億、自有0.2億），半年的回報率已經高達25%，遠遠高於銀行的半年利息8%，更何況恒大地產的平均貸款半年利息隻有6%。


  回報率雖然高，但也隻是體現在物業和地皮升值的價值上麵，而公司的淨利潤恐怕不會太亮眼。


  比方說，恒大現在擁有的收租物業預計在1971年可達1100萬的租金，但是這筆款還不夠償還當前貸款的利息1200萬港幣。


  而關於出售期房，港府規定隻能在工程竣工前9個月開始出售，那麽按照恒大的地盤進度，在1971年期房銷售金額占比不會太高；但若是到了1972年，恒大地產的財務將非常亮眼了。


  所以，恒大地產的住宅樓盤才是盈利的根本所在，商業樓宇隻是能體現公司資產高低的一個重要指標。


  最後，林榮亨決定不能滿足現狀，在1970年剩下的一個半月裏，恒大地產至少要通過股市集資、銀行貸款，再獲得不低於1億港幣的資金。


  根據林榮亨的分析，70年代初期的恒大地產，和前世80年代初期的佳寧集團情況不一樣；70年代初期，房價、地價是一直漲到1973年3月的，隻是經過股災才被扼殺；而80年代初期，房價、大家其實在1981年的下年內就已經開始疲軟甚至下挫了，中英談判隻是捅破了而已；地產暴跌再加上佳寧集團的海外投資不利，這才導致佳寧集團的翻船。


  通過這些分析，林榮亨心裏越來越有數了，那就是瘋狂的泵水和貸款，在1973年3月之前，恒大地產起碼要通過股市泵水5億港幣的資金，通過銀行貸款起碼要有5億港幣的資金。


  林榮亨召集恒大地產的主要幾位高層，舉行了一個會議。


  “將市場部的人派出去，恒大地產需要再購買兩幢總和不低於15萬平方尺的收租物業，所需資金通過發行新股來籌集！”


  林榮亨的話傳到眾人耳邊，已經不足以讓大家驚訝了，恒大地產現在就相當於啟動的發動機，斷沒有停下的道理。


  而在10月、11月上半月，現在股市火熱，恒生指數已經攀升到200點上方，正是股市泵水的好時機！


  吳浩說道：“通過股市集資，恒大地產的債務率就會下跌，我們要不要再繼續貸款，利用貸款繼續購置舊樓及地皮？”


  林榮亨點點頭，股市集資的錢相當於恒大地產的自有資金，無需考慮償還和利息。


  “貸款的事情很簡單，現在有很多家銀行求著和我們合作！接下來，我們當然要利用貸款，來購買一些住宅舊樓、地皮.……給大家定個目標，我們在1971年上半年結束，恒大地產要擁有30個地盤。”


  貸款用於住宅項目的投資，股市泵水用於商業項目的投資，這樣結合，就會形成一個良性循環；商業項目可以支撐前期恒大地產的股票，住宅項目可以讓恒大地產在1971年到1974年的業績亮眼。
……

  萬國寶通。


  林榮亨和萬國寶通的合作，一直處於絕對隱秘的狀態，整整1000萬美元（5000萬港幣）的貸款，沒有任何抵押。


  其目的很簡單，那就是讓恒大地產給整個傳媒界、投資界、商界一個‘資本雄厚’、‘信用卓著’的印象。


  而林榮亨和莫約克的會麵，一直是在莫約克的辦公室，兩人私下並不會進行接觸，以免露出馬腳。


  林榮亨舒服的靠在莫約克辦公室的沙發上，莫約克笑著說道：“這次想貸款多少？”


  林榮亨坐直了身子，說道：“這次是我個人向貴行貸款，當然可以接受股票抵押，不過依舊不能把抵押的股票進行登記。”


  當然不能登記，一旦被登記，那林榮亨就沒有什麽神秘可言了！

  莫約克想都沒有想，就說道：“沒有問題，那你想貸款多少？”


  有抵押總歸沒有抵押好，抵押登記不登記對萬國寶通並沒損害，因為有合約和律師見證，不怕林榮亨個人不認這筆賬。


  至於恒大地產的兩筆貸款，那純粹是信譽貸款了，畢竟恒大有那個實力（莫約克也有把柄在林榮亨手上）

  林榮亨說道：“1000萬美元的貸款，我用500萬股恒大地產的股票進行抵押。”


  這500萬股票抵押出去後，林榮亨已經前前後後抵押了1000萬股恒大地產的股票了，廖創興銀行200萬股、匯豐銀行300萬股、花旗銀行500萬股；而林榮亨和恒大地產能抵押的還有2000萬股，不過不要緊，就算股票抵押完了，還能用物業抵押，資金可以無限供應。


  而且還可以利用銀行貸款來償還前麵的貸款，並解綁前麵抵押的股票。


  這一切隻有一個前提，那就是恒大的神話不能破！恒大的股票必須亮眼！

  莫約克點點頭，然後問道：“林先生打算做什麽投資？”


  林榮亨說道：“我打算再組一家地產公司，這1000萬美金的資金全部用於收購物業和地皮！當然了，這家地產公司的作用不僅僅是投資，而是給外界一個印象，那就是我的資金實力雄厚、信譽卓越。這樣一來，恒大地產的股票自然就會水漲船高。”


  林榮亨和莫約克沒有秘密，他是清楚的知道恒大地產是如何發達的，而林榮亨也需要從萬國寶通源源不斷的進行貸款。


  好不容易逮住一隻羊，那就要死命的薅羊毛！


  前世的陳鬆青，就是這樣，光是從裕民財務公司就借貸了40多億港幣，而佳寧總債務是100多億港幣，可見陳鬆青薅裕民財務的羊毛有多狠。


  莫約克秒懂林榮亨的計策，不由得伸出大拇指，佩服的說道：“全香港的人都知道你資金雄厚，自然也對恒大地產的信心十足，恒大地產的股票越高，在股市泵水越方便。股市集資、銀行貸款共同將恒大地產的實力推高，隻要香江的地產一直旺盛下去，那麽你們的利潤永遠超過貸款利息很高……林先生在香江這塊小地方，如同‘大材小用’，畢竟香江人對股市可以說是小學生階段！”


  莫約克此時已經陷入了恒大帝國的夢想中，因為他手中的50萬股股票一直沒有出售，畢竟他是參與到恒大計劃中的，所以信心很足。


  林榮亨跟著莫約克附和幾句，將他忽悠成自己的小迷弟，是林榮亨的一個手段！

  “地產會不會一直旺下去，我不知道；但是時機成熟，我們肯定是要多元化投資，以增加抗風險的能力。”


  其實，隻要恒大地產不出事，那麽莫約克在花旗集團的地位隻會越來越高。


  在八十年代以前，港府限製外資銀行（非香港注冊），外資銀行是不允許開辦分行的，所以隻能通過財務公司、辦事處來香港展開業務。


  花旗銀行雖然是美資大銀行，依然得遵守香江的法律，他們當然希望在香江擁有更多的貸款業務；所以，莫約克若是憑借扶持恒大地產的業績，以後升職不在話下。


  貸款別說10厘，等到1972年，就是9厘，萬國寶通也求著林榮亨貸款；而萬國寶通的總部見香江分部和一家市值幾十億港幣的地產公司合作，更是不可能找莫約克麻煩，反而更加器重。