第81章 善意的第三方
【這房子還要得回來嗎？】
【難說！】
【那個男人瞞著老婆把房子賣了明顯是不對的。】
【不是說房產證上隻有他一個人的名字嗎？不是他一個人簽字就可以嗎？】
【誰知道她老婆說不知道是真不知道還是假不知道，也許是覺得賣虧了，後悔了呢？】
【就算後悔也要還別人錢吧？】
【對呀，還有利息，一百多萬，半年利息也不少呢。】
【那男人還找不到了，這明顯是擺爛嘛。】
【總不能錢吞了，房也不給吧？】
【這房就是打官司要回來了，老太婆要是不肯走，也是麻煩。】
【法院會強製執行。】
【怎麽強製？還能把人架出去不成？】
【萬一老人家往地上一躺，把人氣出好歹，來個什麽腦梗心梗，還不得花一套房錢去治啊？】
【還真有這可能！】
【還是退錢算了。】
【婚後的共同房產，沒經一方同意另一方擅自出售是不行的吧？】
【他妻子可以追回房產吧。】
【追回那錢得還人家啊，他老公都不見了，賣了房的錢也不跟家裏說，是不是拿去賭了？】
【錢都在她老公手上，她沒錢，怎麽還？】
【買方真是倒大黴了。】
紀然開口，“就本案你們也可以展開討論。”
程浩宇說道：“這要打起官司來，對方應該也會請律師吧？”
“應該會！”全城點頭。
“那他們肯定是主張合同無效。”陳文瀾接話，一邊查電腦。
“《婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”
“而本案中丈夫一方未經妻子同意就處置了房產，是不符合規定的。被告方會請求法院認定此合同無效。”
“《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見（試行）》第八十九條規定:
共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。”
“另外還有《城市房地產管理法》第三十八條中更是明確規定，共有房地產，未經其他共有人書麵同意的不得轉讓。”
嶽景城點頭，“針對他們可能列出的法條，你們要找出證據予與反駁！”
蘇青橙開口，“其實本案的關鍵點在於我們的當事人是不是善意的第三方！”
“《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條第1款規定：
當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”
“也就是說雖然夫妻一方的行為沒有獲得另一方的授權或者追認，但隻要該買賣合同雙方均係完全民事行為能力人，且是買賣雙方的真實意思表示，該買賣不違反法律或社會公共利益，合同就是有效的。”
“夫妻另一方如僅憑對方無權處分為理由請求確認其房屋買賣合同無效是不會得到法院支持的。當然，如果買賣雙方惡意串通、非善意的則另當別論。”
“該賣房行為是在中介完成，過戶手續等都完全是合規合法的。我們的當事人是善意的第三方。”
“滿足善意取得動產或不動產有三個條件：
第一，受讓人受讓該動產或不動產是善意的。本案吳女士買該房產是因為要給孩子讀書用，自然是善意的。”
“第二，以合理的價格轉讓。就是說該房產的買賣價格和市場價基本是相符的，隻要達到市場價70％以上就可以認定是合理價格。”
“這一點還有待我們去查證，要查查買賣房產當時附近的學區房的房價是不是差不多，有沒有刻意降價出售。”
嶽景城點頭，蘇青橙的思維非常清晰。
【你們有沒有發現，陳文瀾說這些的時候都是查電腦，蘇青橙都沒查。】
【她怎麽能記得那麽多，可以去參加《最強大腦》了。】
【法條太熟了，邏輯清晰。】
【太強了！】
【真學霸！】
“第三，轉讓不動產或動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經轉交給受讓人。”
“本案吳女士已經取得了不動產的房產證，也就是應該登記的都依法登記了，完全符合這條。”
“《婚姻法》規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續的，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”
“我們的當事人吳女士完全是符合善意取得不動產的第三方，隻要我們證據確鑿，法院基本不會判我們輸。”
“隻不過……”
“不過什麽？”嶽景城看過來。
“就算我們打贏官司，法院強製執行，如果那個老太太堅持不肯搬，萬一動起手來，老人出事，賠不起……”
大家都沉默，這不是不可能遇到，法院經常遇到這樣的事。
有些人明明打贏了官司，法院也判了，可是被告就是不執行。
然後又要去申請法院強製執行，就算強製執行，有些人耍賴，特別是那種老人，你又不能動武，根本拿他一點辦法都沒有。
有些一拖好幾年，倒黴的還是原告。
“這就不是我們現階段要考慮的了，我們先把這個官司打贏再說！”紀然說道。
大家都點頭。
“你們今天就先把這個案子捋一下，會用到的法條先列出來，該要什麽證據想一想，明後天你們就去和當事人麵談，該問的問，該查的查。”
“比如剛才蘇青橙說的，當時的房價是不是和市場價相符這些都要弄清楚。還有被告妻子是否真的不知情，你們都可以去打聽一下。”
“是！”大家齊應一聲，都回了工位。
“陳文瀾，青橙，你們剛才說的那些法條在哪裏，我看看行嗎？”林鯤誌說道。
他對國內的法條不熟，完全不記得他們剛才說的。
“好的！”陳文瀾和蘇青橙都點頭。
陳文瀾直接把剛才電腦裏查的複製給他們，發在群裏。
蘇青橙也把自己剛才講的找出來，都發了出去。
“都發在群裏了，你們上去看看！”
“謝謝！”其他幾人都很感激。