第五九五章 「臃腫」的天方集團
與王維說了一會關於維佳機電上市的事。唐浩澤幾乎是跟王維明確保證：維佳上市的股價會保持理想的價位。
他敢做出那樣的保證，是因為他是一個名副其實資本家——在資本市場，他有海量還沒找到合適的投資項目資金。他操控維佳上市時的股價，不要太容易。
要說唐浩澤發家的過程，確實是有一定的神奇色彩。
其實，資本市場上的運作是他能同時在幾個國內比較大的行業內站穩腳跟的根本原因。
在商業，資本是無法規避的話題。而資本從沒有什麼情懷，無論何時何地都是血腥的。
如果唐浩澤不是在資本市場的操作賺取了大量的利潤。圈子網集團難免會資本慢慢蠶食。而天方集團不可能依然是私人企業。
如果沒有唐浩澤海量的個人資金注入，天方集團現在也許還是一個不起眼的小地產公司。
天方集團作為私人企業無疑是很成功的。有人估計天方集團的資產已經高達六百多億美元。而且是實際資產。
只不過，天方集團是私人公司，無需想社會通報資產情況。
但房地產行業的同行都知道天方集團是幫助他們抬高房價好幫手——天方集團不僅在全國範圍內收購土地，同時還收購其它同行的房源。
有人估計，天方集團手中持有的國內房產至少有四千萬平米，其中包括天方集團自己建設的樓盤中捂售的房產。
其它同行的估計確實沒太大錯誤。天方集團旗下的子公司天方地產確實擁有海量的房產。只是他們估計的數字有點保守了。
天方集團手中持有的房產多達一億五千萬多平方米。那還是每年都有一部分銷售出去的情況下積存起來的。
一億五千萬平方米總面積的房產看起來非常多，但實際上也不是不可能的。
唐浩澤在過去兩三年時間裡，給天方集團注資近兩百億美元。這些資金一部分被用來自己開發地產項目。但大部分被用來購買其它同行手中的房源，當然其中很大一部分是通過按揭借貸的。然後大部分資產通過房產抵押繼續借貸。如此操作，就讓天方擁有了大量的房產。
如今中國每年大概能建將近五百萬套商業住宅。而天方集團持有的房產就算按照每套100平米計算，也不過是一百五十萬套。而天方集團手中的房產其實有大多是商鋪和商廈。面積占持有房產的40%以上。所以商業住房的數量其實並不是特別多。
那些商廈和商鋪有很不少已經出租。而商業住宅能成功出租卻不是很多。
唐浩澤之前在看報告的時候還只是覺得是一個數字而已，但現在開始真正大開始接手天方之後，卻覺得不能在增加積存量了。甚至手裡積存的房產也應當開始慢慢銷售。
因為，手裡積存的房產太多，天方集團的負債率已經處於臨界點。
之前兩年他可以從資本市場上獲得大量的利潤，將這部分利潤投入天方集團以償還利息和部分本金。而盧夢說黃金期貨的大行情馬上就要到頭了。日後他也沒有什麼機會能從資本市場獲取大量資本。
所以天方集團必須要著手準備將手裡的房產慢慢銷售出去，同時將天方集團重點要從收購房產轉向天方集團自己建房產。
他在天方集團上了兩天班之後才叫程總來他的辦公室。
他明確地跟程總說：「從現在開始，我會逐漸減少對集團的注資。所以集團就不能再繼續大量購買房產。以後我們手中的房產要慢慢減持。」
程總一聽不再注資，也沒有驚訝。他的點頭說：「我會讓人停止現在正在和其他同行協商的購買意向。」
唐浩澤搖頭說：「不是不能買新的房產，如果前景不錯依然可以談下去。不過要慢慢減少購買其它公司的房產。這個減持的速度，可以參考集團負債。今年之後集團的利潤要承擔起償還債務。」
「我會讓人做一個全面的評估和計劃。那我們現在手上的房產現在就開始出售？」
「開始著手加快銷售速度。」唐浩澤正想說這個。「優先銷售持有三年以上房產。不管住宅還是商鋪，都要開始銷售。」
持有三年以上的房產到現在比三年前至少增值50%。現在房子還算好賣，只要賣出去了天方集團就不愁沒錢。
唐浩澤又說：「我們需要保持房價平穩。所以最好是賣給自住的客戶，但是現在市場炒房的資本量巨大，也可以考慮整體銷售炒房客。如果需要，我們可以降低售價。商業用地產，除了我們自己經營的商鋪和商廈，其它的都可以考慮出售。出售對象可以優先選擇現在的租賃方。」
程總再次點頭，說：「如果在價格上給予一定的優惠，現在租用商鋪的客戶應當會考慮選擇購買。畢竟我們在數年來沒有加租，如果商鋪被被別人買去了，他們就有可能面臨加租的壓力。」
唐浩澤說：「希望是那樣！」租賃者確實是最好購買者，那是他們的剛需。「我看過報表。發現我手中的商業住宅租出去的還不到總量的10%？」而商鋪和商廈的出租率則有35%左右。兩者相差甚遠。
「那是有客觀原因的。」程總也知道這個數據。「主要有兩個原因。第一個是我們考慮到日後大房型將會比較稀缺，所以主要投資是大房型，租金比較高，所以出租率比較低。第二個是我們購買房子的速度太快，很多房子還沒來得及裝修。」
唐浩澤接受他的解釋，說：「我們手裡的房子馬上加大銷售力度。銷售後的收益在保證我們開發新樓盤和受過土地的前提下，儘可能償還債務。」
目前集團的負債率已經高達83%。雖然數字並不算非常高，但這對於天方集團來說是一個非常危險的負債率。
因為天方集團的資產主要是手裡囤積的房產，那些房產雖然還在升值，但償還按揭和抵押貸款已經讓天方集團壓力很大。在這之前，天方集團雖然能從唐浩澤手中獲得注資，但每年也要出售部分房產，為的就是償還債務和利息。
在這種情況下，天方集團必須加快出售手裡的資產。在減輕債務的同時，也儘可能將手中的不動產變成周轉期更短的流動資金。否則房產價格一旦出現波動，整個天方集團就無力償還短期債務。
而在半年後，唐浩澤再有錢也未必能承受天方集團的償債壓力。
「這幾年房價一直在上升，我們現在出售手裡房源再怎麼也不至於虧損。另外，未來兩年我們要加大在二三四線城市的投資，儘可能拿到更多土地。」
唐浩澤已經決定，在未來兩年之後就開始謹慎拿地。但這不能說出來。他換了另外一種說法：「現在中國的樓市雖然還很火爆，但是我認為不認為在五年後市場還那麼好。所以在兩年後，我在投資方面需要更加謹慎，而且從現在開始就需要考慮轉型。」
程總還是第一次聽他提出集團轉型的計劃：「國內房地產市場雖然有出現低潮的可能，但在不同的市場環境下我們也可以轉變經營思路。」
唐浩澤笑著說：「我說的轉型，並不是完全放棄開發房地產。而是不能完全依靠房地產。我們以後可以參與國內外的房地產投資，或者通過做精品項目保持競爭力。但也需要考慮向其它行業進軍。比如開發港口，又比如說加快對酒店行業的投資。甚至可以投資能源行業。」
在過去幾年，依靠房地產開發行業的的便利，天方的酒店業務發展得很快。其中天方酒店作為一個商務酒店，雖然行業競爭很激烈，但天方酒店集團還是很快站穩了腳跟。另外協和酒店作為一個高檔酒店品牌，也在國內外擁有二十四家分店，也算做起來了。
那其中有唐浩澤資金支持的因素。同時也有唐浩澤利用圈子網的宣傳和營銷的原因。不過中國人代海外旅遊人數越來越多，天方酒店也已經具備了在海外投資的基礎。所以唐浩澤認為天方集團的酒店業務應當開始考慮進一步的擴張。
程總也認為，酒店行業確實可以成為天方集團投資的一個重點方向。
只聽唐浩澤又說：「其實我們天方已經成為一個涵蓋房地產開發銷售、房產租賃、電影院線、酒店業務的綜合性集團。在兩年之前就已經開始慢慢轉型。我現在說轉型，只是希望集團在後續的運營中，不要將重心完全放在房地產開發上面。」
程總聽唐浩澤再三強調，要將集團的業務重心稍做轉移，不由懷疑唐浩澤的想法：「老闆。你……是覺得幾年之後，中國房地產會出現拐點？」
唐浩澤肯定地點頭，說：「你比我更清楚：中國的房產泡沫早已經存在。總有漲破的一天。」
再過幾年，炒房會變得很難。
當外地戶口買房無法按揭的規定落實，那會讓炒房成本大大增加。就算有能力向銀行借貸，也絕不可能有向銀行按揭貸款那麼長周期，能有五年就很長了。在那種情況下，炒房團再有錢也無力炒房。
因為房子是在太多了。