第678章 這是好事
對方已經把話說到這個份上，關雲天當然不能步步緊逼，他同意繼續商談投資協議，但當天的談判僅限於一些表麵內容，真正的核心問題並未涉及。
晚飯後回到賓館，因為時間還早，項飛到關雲天的房間串門，他對白天談判過程中的一些細節不太理解，正好借此機會向關雲天請教。雖然自己屬於暫時借調過來幫忙，項飛認為，既然參與進來，至少應該明白其中一些事情的意義，否則，豈不成了擺設？
“關總，昌達控股在d市投資的是一家養老機構，我也不太明白，一個為老年人提供養老服務的企業，為什麽要建在市區比較好的位置呢？”項飛在談判現場就產生了跟老萬同樣的問題，隻不過他沒提出來。
雖然關雲天當場做過解釋，但項飛認為那不是問題的全部，其中應該還有其他因素，否則，董事長不會因為項目的地理位置不理想，不惜撤銷投資意向。
借調項飛到養老項目幫忙，主要目的就是為了培養他的全麵管理能力，麵對項飛提出的問題，關雲天沒有正麵回答，而是問道“你認為養老項目地理位置不重要嗎？”
項飛略帶尷尬地一笑，“既然董事長認為項目所處區位很重要，肯定有其道理，我隻是不明白個中原因，還請關總明示。”
關雲天認為，在成長的道路上，年輕人不怕不懂，就怕不懂也不願意學習，更怕不懂裝懂，所以，他很欣賞項飛這種態度。
“你猜得沒錯，除了我當場解釋的原因，還有個情況不便跟對方明說。”關雲天道。
“我就說嘛，如果沒有其他原因，董事長不會在這件事情上寸步不讓。關總，咱們不會利用養老項目的建設用地做房地產開發吧？”項飛知道關雲天以前從事過地產開發。
“你這想象力也太豐富了！不管在哪個位置，那是人家指定用途的建設用地，在那種土地上做地產開發，就踩踏了政策紅線，屬於違規行為，監管部門隨時可以將你拿下。千萬記住，再掙錢的行業，也不要觸碰法律法規的紅線，否則將碰得頭破血流，甚至萬劫不複！”
“在我這種外行看來，隻有房地產開發行業，才特別重視區位因素，除此之外，還有別的原因嗎？”項飛仍然疑惑。
“可以明確地告訴你，咱們投資的是養老項目，絕不做房地產開發，但跟商業地產多少有那麽一點關係。”
“哦——,商業地產？”項飛看上去更加一頭霧水。
關雲天知道項飛仍然沒明白所以然，他繼續解釋道“根據過往經驗，在地市級城市投資養老項目，市場規模很難把控準確，也許是觀念原因，這種中小規模城市的居民，開始都不太情願來養老機構養老，但隨著時間的推移和觀念的改變，願意進入養老機
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構安度晚年的老人將會越來越多，所以，這些城市養老業務真實的市場需求，跟我們做可行性分析時預測的結果往往不一樣，這就給項目的投資決策出了個難題。”關雲天道。
“可不是嘛，開始市場不大，看見有些老人在養老機構生活的很好，那些觀望的老人肯定會動心。這樣當然也不錯，隻是不好確定養老機構的建設規模。”項飛也意識到了什麽。
“對呀，如果按照開始階段的需求確定養老機構建設規模，過一兩年需求增加了，你不能再大興土木吧？如果那樣，不僅麻煩，也讓外界覺得昌達控股公司決策不科學。所以，我們以往的經驗是建設規模一次性到位。”
“一次性到位，但開始一兩年，甚至兩三年，需求沒那麽多，會不會造成投資浪費呢？”
“這就是我強調養老項目必須建在城市裏區位較好地段的主要原因！至少有兩方麵好處，第一，就像我當著老萬解釋的那樣，養老項目區位好，有利於老人們進出，方便他們家屬的探望，正式運營後，對老人和他們的家屬更有吸引力。第二，建設規模一次到位，勢必造成一定的投資浪費，隻要區位好，可以把開始階段閑置的建築對外出租，這就能夠為養老機構增加一部分收入，彌補因為投資浪費而造成的損失，如果區位不好，那些閑置建築無法出租，投資浪費造成的損失根本得不到任何彌補。”
“哦——，”項飛恍然大悟，難怪董事長一再強調項目區位，真是用心良苦！“關總，一般情況下，一個項目有多少閑置建築對外出租？”
“在開始階段，地市級城市的養老項目隻有百分之五六十的入住率，按照其他地市級城市的投資建設規模，一個項目的總建築麵積在兩萬平方米左右，你算算有多少閑置麵積？如果每平方米每天的租金按一塊錢計算，每年的租金收入是多少？”
項飛略作估算後說道“每年三四百萬的租金，對昌達控股公司或者昌達集團不算什麽呀！”
“養老服務屬於微利行業，稍有不慎，在任何一個環節出現管理疏忽，項目就有可能出現虧損，這點錢對昌達控股和昌達集團根本不算什麽，但對於某個具體的養老項目，卻是一筆可觀的收入。”關雲天道。
“是啊，對於微利行業，就得精打細算，隻要合理合法，任何一筆收入都值得爭取。但是，隨著人們觀念的改變，社會對養老機構的認可度會不斷增加，要求入駐養老機構的老人也會越來越多，養老機構怎麽處理這一矛盾呢？”
“我們在預測投資建設規模時，是按當地十年之內的最大需求為參照的，所以，養老項目的建築麵積可以滿足十年之內的需求，在此期間，可以根據入駐老年人增加的情況，逐漸將租出去的建築收回來，直至最後全部收回。”
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“嗯，這個辦法不僅使閑置建築得到有效利用，而且盡最大可能杜絕了投資浪費。隻是有一點讓局外人看不明白，既然養老業務屬於微利行業，昌達集團當初為什麽要涉足其中呢？我們知道，在昌達集團的實體製造業板塊，利潤低的項目，根本不可能得到重視。”
以前在新材料分公司，項飛也許從來沒關注過這件事，現在借調到這邊幫忙，他不免產生這樣的疑問，其實同樣的問題，陳學良上次也向關雲天提出過。
年輕管理人員關心公司的各項業務，這是一件好事，特別像陳學良和項飛這樣被重點考察和培養的公司接班人，關雲天更希望他們把視野放得開闊一些，即使公司裏麵跟自己不相幹的業務，也要加以關注，畢竟集團公司接班人不同於部門高管，一定要有全局觀念，否則，就不可能掌管公司大局。
麵對項飛的問題，關雲天再次耐心解釋道“製造業跟服務行業有所不同，前者麵對的市場有很多不確定性，行業競爭激烈，而且往往屬於資金或技術密集的行業，自然要追求較高的利潤，否則，還沒等收回全部投資，市場就沒了。後者正好相反，隨著社會老齡化狀況加劇，市場狀況相當穩定，一旦做到足夠大的規模，麵對的競爭也不是那麽激烈，雖然利潤較低，隻要管理到位，不愁收不回投資。”
項飛連連點頭，他覺得董事長的這些思路讓人大開眼界，作為對比，項飛認為自己的格局實在太低了！
但關雲天覺得這不奇怪，誰都知道不在其位不謀其政，項飛等人隻是集團公司的中層管理人員，年齡又不大，他們此前能做好自己的本職工作，已屬難能可貴，不關心跟自己無關的事，那是人之常情。這次把項飛和陳學良借調過來幫忙，就是想讓他們擴大視野，見識世麵，並通過言傳身教，對他們進行培養。
“關總，站在你的高度，你認為企業選擇項目的原則，除了市場和利潤，還有哪些方麵需要注意？”項飛是個愛學習的人，聊了這麽長時間，他覺得自己跟董事長的距離沒那麽遠了，便趁機請教問題。
“這跟你們學技術不太一樣，企業選項目，沒有固定的原則，所謂市場和利潤，都不是絕對的，有些項目市場和利潤都很好，但你不能做，因為還有個政策導向問題。舉個例子，在我們創建昌達集團之前，我是燒磚的，當時紅磚供不應求，市場非常好，利潤也不錯，隻要做出來，就保證能掙錢，但製磚破壞土地資源，我們意識到那是個早晚要被政策限製甚至禁止的行業，於是果斷決定轉產。此後，昌達集團遇到的類似事件也不少。”關雲天道。
“對企業而言，一個項目是否可行，總得有個原則吧？”
“原則當然有，但並非一成不變，作為企業的決策者，需要審時度勢，根據各方麵情況作出最恰當的選擇。”
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