第422章 軍轉民良機
按照後世的眼光，這個時候的房子問題一點兒都不難解決，尤其是體製內的。
??每平米三四百塊錢的成本，加上一些勞務費，基本上就是全部開支。九十年代房地產開發最大的開支，如教育費附加、城建稅等“房價倍增費”，土地招拍掛後最大的開支項目，如土地出讓金、增值稅等，現在基本“從無”。
??行政事業單位、國有企業和軍隊等建房所需土地大多是無償劃撥，或者按照建築車間的一定比例配套居住用房。所以，現在是一個好機會，悄悄埋伏很多低價住房。
??如果能有一些變通手段讓房地產開發實現固定收益，這個永動機就開動起來了。
??“李大校，要是有一個能夠同時解決資金、房子和就業的方案，但是可能會得罪一些人，你們敢不敢幹？”江奕不再等著李大成刺激自己，而是反手一個回馬槍。
??李大成仍然沒有當回事兒，十幾億人想不出招來，你一個私企就行？
??“得罪一些人怕什麽？隻要是能解決問題，你讓我去罵大街都沒問題。”
??“我們雙方共同出資建房，優先錄用沒有工作的軍屬，但是短期的租金可能要提高兩倍。怎麽樣？”江奕的新型思路終於成型了。
??這個時候的房租每平方米隻有三角到八角，70平米房子的月租最高也隻有不到60元、每年不到700元。如果按照3萬元的成本價，投資收益最高也隻有2.3%。九十年代上半段時間，銀行一年期貸款基準利率基本上在10%以上，現在誰敢建房誰的財務上就會出現巨虧。
??所以這時候的房租叫做“福利性房租”，不具有商業可持續性，所以居民的住房問題隻會越來越嚴重。
??“要是提高到一塊錢一平米月租的話，大部分人都能接受。現在三代同堂、四代堂的家庭多的是；就算是提高到一塊五，很多年輕人要想結婚也會考慮。”李大成對租金的水平非常清楚，他更清楚現在住房的緊張程度，“在泉城那邊，兩個年輕人的月工資加起來有400-500元。拿出70-100元付房租的壓力並不大。”
??“如果讓企業出一半的資金、但是不參與租金分紅，我們出一半，把每月的租金提高一倍，產權雙方共同所有，您看怎麽樣？”
??變相將民間資金的收益率提高到原來的四倍，短期差不多能打平，長期靜待房地產市場升溫、資產增值。
??房租的最大風險就是漲幅可能跟不上房價上漲。隻是九十年代的房價也沒怎麽漲，有什麽好漲得呢？體製內的房子不就是鋼筋水泥麽？
??“我們的企業應該能承受，隻是你們豈不是要虧了？光是泉城就可能會有好幾十家企業願意這麽幹，上萬套房子可就要幾個億的成本了。”李大成還是不放心，萬一把江奕家給拖垮了，自己豈不就是罪莫大焉？
??“資金我們來籌集，你們隻要出部分資金、部分勞務人員和地皮就行。香江偶現成的管理模式，我們拿來用就行了。”要是通過這個模式能夠打開泉城軍區下屬企業這個渠道，新海康的何董事又可以通過“代建房屋”把賬目做得更漂亮了。
??最重要的是，如果通過這種模式建造數十萬套房，那麽等到完全取消福利分房政策的時候，就能夠大大提升重點城市居住房屋的供給量。
??如果在幾個最重要的城市預先布局，幾十萬套房子就能夠成為1998年後打擊炒房客的利器。
??如此才能解開捆在華國身上的房地產枷鎖。
??“要是這樣的話，我估計上麵同意的可能性很大。”李大成很清楚軍隊的情況，這樣的條件在國內應該找不到第二個合作方。
??“李大校，琴島的企業是不是也可以發動一下。”那裏才是齊魯省的房價高峰，必須從那裏下手才行。
??關鍵是那裏還有一個海軍呢，那得是多大的基本盤？
??“江奕，其實這次來的最大問題還不是這個，”李大成沒想到隨口一句“缺房子”就引來了這麽多內容，探討出來眉目之後已經是第二波客人上場了，“這次要有一大批企業軍轉民，你們願不願意參與？”
??這個時候主桌上已經沒有其他人了，這一桌都是新郎新娘兩家的核心關係網。
??“江奕，一起去逛逛運河吧。”李大成看到那些忙碌的身影，不想給他們製造困難。
??出門的時候看到朱慶和還沒有走，估計是想跟江奕說點兒什麽。
??“還真是很少坐這麽威武的軍車，我要坐到前麵。”江奕一下子就占了副駕位置。
??盡管軍用吉普的顏值不是那麽高，卻勝在皮實、厚重，怪不得那麽多男同胞喜歡買這種車。
??兩人一邊兜風一邊看著環湖高速公路逐漸成形，一種自豪感油然而生。
??“這條運河以前是一條黃金線，滋養了多少流經的城市。現在卻成了一條雞肋，周邊的城市好像中了魔咒一樣，成為每個省的後幾名。”李大成乘坐的車一路過來就是沿著運河前進，現在已經進入了蘭陵，卻依然隻看到經濟落後。
??以前沒有鐵路，農業文明時代都是依靠水運，明朝的時候消耗了大量資金去維護運河水道，造就了任城、臨清的輝煌。元朝和清朝的時候走過海運，所以運河沿線就不再紅火。
??“這個高速公路通車以後就可以取代運河的部分職能，看起來應該快通車了。”大湖城的第一個重大項目眼看著就要成形，至少三地內部的“小宇宙”可以轉起來了。
??“好像你家也出錢修這個高速公路了吧？三個窮地方，人員肯定是大量流出才對；窮親戚走動起來也就是互相訴苦，浪費了。這些沿湖風光帶也浪費，哪兒有人願意大老遠地跑過來？”李大成這次絲毫沒顧忌，對著江奕一頓牢騷。
??“大校，過不了十年，這些湖邊都會布滿建築，那時候三個地市基本上就沒有窮人了。隻是那時候再來修高速、建環湖風光帶可就沒那麽容易了。”一個個打開了眼界，再加上住房商品化、土地價值急劇攀升，想要拆遷談何容易？
??“湖邊布滿建築？這怎麽可能，得花多少錢？三個地方政府現在能掏出來個把億就算好的。”李大成絕對不相信江奕這個斷語，尤其是他還每天看著泉城的市政建設。
??省會都是這個樣子，省裏的第三世界還能那樣？
??“用不著政府出錢。離岸邊20公裏的環湖大概360公裏，每三十公裏一個中心區，可以進行商業開發；緊靠湖邊大概300公裏，每10公裏一個廣場，這些廣場由三地市的大型企業建設和命名。”
??“要是這樣還差不多，都是民間資金，”李大成這才反應過來，商業開發就是江奕這樣的人為主了，他還有些信心，“30個廣場開發所需的企業倒是有，這個‘子’那個‘子’都可以搬進來了。”
??“孔子孟子曾子等確實很多，隻是農業文明的成果，不適合當今商業文明和法治時代的需要了，不要也罷。”
??“你這麽年紀輕輕地，一天到晚老是把什麽‘文明’之類的掛在嘴上幹嘛？而且你怎麽這麽不想讓軍方或者國企參與？”
??“好萊塢大片裏經常有私人駕駛飛機的場麵，在民族生死存亡時是飛行員的最佳替代；西方的富豪也可以投入巨資探索外太空。他們是低空、外太空的麥哲倫，引領國家在新領域前進。”也就是李大成了，換另一個軍方的人，江奕都不敢這麽透露想法。
??“我們國家也可以，現在火箭發射成功率最高的就是我們了，這樣成本最低。”
??“等到形成規模效益，被一個國家的高層領導注意的時候，這個市場已經被很多國家瞄上、就沒有肉吃了。最後是一些產業鏈低端國家拚低價、拚勞動力紅利。”東亞、東南亞不都是歐美國家眼裏的“苦力”麽？
??江奕這次打算先給他一顆種子，以後慢慢等著種子發芽。李大成應該不到45歲，這幾年更是風生水起，以後說不定能夠再上升一步。
??李大成想了想，想要反駁卻又算了：“其實也就是這麽回事。整個軍隊係統別看這麽多家企業，真正盈利的又有幾個？很多企業即使賬麵上有些利潤，還不就是換一個科目？八年試點，現在總算是想通了。”
??從1985年開始，財政隻管撥六成軍費，其餘四成由軍隊自行籌集。那一年整個軍隊56億美元撥款要支持430萬軍人，三餐飯都保證不了，軍隊裏的中級幹部4年才能發一雙製式皮鞋。
??那一年灣灣省軍費是98億美元，扶桑國自衛隊的軍費240億美元，所以扶桑國媒體剛放言“半小時消滅華國海軍”。
??隻是軍隊畢竟不是專業經商的力量，大部分軍辦企業基本上成了安置軍屬和百萬大裁軍富餘人員的載體，能夠維持下去已經很不容易。
??軍轉民的機會大得多，隻是現在還不好讓李大校知道自己瞄上了他們盤裏的菜。江奕稍微透露一些簡單的合作建議：
??“第一種合作模式是專門針對富餘人員的，我們要拍攝一些軍旅題材的電影和電視劇，會需要不少穿過綠軍裝的，但是不會動用軍事在編人員；
??“第二種合作模式是你們的加工廠可以轉型做訂單生產，我們派出技術人員支持，隻是我們的質量要求很高；
??“第三種合作模式是有生存能力的企業，我方出資收購股權達到控股並派出財務人員，以後軍方逐漸通過股權讓渡退出，這僅僅針對非核心軍工企業。”
??“第一種模式可以和我們的基建營房、工程技術類企業合作；第二種模式可以和我們的農副業生產、文化體育企業合作；第三種模式可以和我們的通信、維修技術類企業合作。江奕，這些企業的人員可是太多了，裁撤起來也麻煩，你們家能同意嗎？”
??“如果每年建設五萬套房，是不是能為富餘的人找到出路？”
??“一年還行，明年、後年不就沒了？”李大校還是搖搖頭。
??“明年繼續建五萬套房，然後再有人做裝修呢？”
??“這個沒有可行性。”李大校現在完全不願意繼續討論這個話題了。
??五萬套房要20億，是你能想的麽？
??江奕有些哭笑不得，金融的威力咋就這麽難讓人理解呢？
??“李大校，現在美元國債的利率隻有3%，你說那些投資人願不願意把這些錢用來投資我們的每年5%的債券？”
??“國庫券背後有國家，能一樣嗎？”
??“要是我們的債券有房子做抵押呢？”江奕看著李大成要急的樣子，不敢再隱瞞了，“倫敦市場的投資人告訴我們一個方式，我們這裏1萬套房子，每個月租金100萬、每年1200萬，可以支撐20倍的債券、2.4億。”
??“能有這麽多？你是說這些錢拿到國內來建房子，每套4萬、可以建6000套。”這一次終於跟上了節奏，出了一點點偏差。
??“不是還有你們配套的一半麽？這些錢是不是就能簡單裝修一下了？”江奕指了指李大成。
??一個完整的、可持續的鏈條終於成形了。
??要是能夠這樣持續下去，恐怕真的可以形成每年滾動開發、蛋糕越做越大的格局。
??李大校現在是站都站不穩了。遛了兩個圈，確定江奕講的這個事情沒有偏差以後，終於停住了：“江奕，我真該把你揪到軍區裏去，好好地幫我們出出主意。”
??“你把我揪過去也沒用，你們缺的是第一推動。還有就是最好要先破產、核清資產。要不然產權不清晰、內部人轉移資產等行為難以杜絕。”
??江奕麵臨的最大問題就是資金出境，否則每年付息的租金審批都令人頭大。李大成等人卻有單獨的渠道，足以支撐整個齒輪組的運轉。
??“破產太丟人了，你們是想換掉那些不稱職的人吧，你放心，那些廠長們巴不得有人能替他們天天跑部錢進、求有關部門發米呢。”李大校說的時候都有些哭笑不得。
??沒有員工願意當廠長，全世界也就華國的軍辦企業是這種格局了。
??對於江奕來說，今天也是一個意外之喜。
??如果通過這種合作有效地催生租賃市場，意義可就太重大了。住房文化是華國“安土重遷”農業文明的最後一個闌尾，讓一個國家最重要的生產要素—勞動力—無法自由流動。
??要想達到美利堅那種“車輪上的民族”，可能需要數代人的思想建設。
??一個有效的房屋租賃市場，卻是降低居民自持房屋、盲目推高房價的最佳利器。
??“江奕，牽住了建房這個牛鼻子，其他合作也好開展了哈哈，”李大校喜笑溢於言表，“你們寫一個合作方案，把剛才談到的幾種模式都寫進去。”
??“這個隻能由軍方提供，我們協助。軍隊裏麵忌諱太多，我們可不敢寫，還有，”江奕忽然想起了一件事情，“要是在海南有投資的話，你們的資金可以撤了。這些建房、轉型等模式都需要真金白銀的投入。”
??蘭陵軍分區的軍代表趕過來了，估計是朱慶和告訴他們這個消息。一上來就非常地熱情。
??“不用客氣，我們就是來消化消化食。”李大校也不想多說，剛才談的這件事情八字還沒一撇呢。
??現在地方管民、軍分區獨立運作，江奕還是第一次跟他們接觸，就想多了解一些情況：“不知道蘭陵這邊的軍產多不多？”
??“蘭陵這邊沒有什麽軍產，也就是招待所、培訓機構，這兩年才好點兒，以前是連年虧損。江老板，你們要是有意，也多帶帶我們？”負責人果然是個人精，江奕一句話就讓他猜到了關鍵。
??李大校隻有苦笑。現在整個軍隊的產業人心不穩，還是少惹事兒吧。
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