第309章 承諾

  “孫叔叔？您知道那塊地？”秦東有些驚訝，那塊地實在是太小了，雖然拆遷什麽的花了幾千萬，招拍掛的時候可能會達到一個億，但是，這樣的項目，真達不到驚動省領導的規模，孫正既然知道，那肯定是專門打聽的。


  至於為什麽，這還需要猜嗎？肯定是因為他呀。


  “我怎麽會不知道，我還知道，似乎好多人都在競爭這塊地，是不是？”


  秦東用力點點頭，說：“孫叔叔，說實話，我從來沒想過求您幫我什麽。所以，這個事情出了之後，我一直在自己想辦法，目前，我想把對手的視線引向潤澤服裝批發市場項目，這樣，我就有機會把這塊地拿到手中。”


  “恐怕不會那麽簡單吧？”孫正目光炯炯，很有壓迫性。


  秦東注視著孫正臉上的三角區，這樣可以避免目光的正麵碰撞。


  “叔叔，我沒有半點打贏的把握，成功集團對於我來說，是需要仰望甚至丁頁禮膜拜的存在，我隻能想辦法跟對方打遊擊，然後趁其不備偷襲一下，能夠把這個項目偷回來，我也就心滿意足了，想要正麵沾上，不是我妄自菲薄，我沒有絲毫把握，更提不起戰鬥的穀欠望。”


  說白了，就是他知道正麵作戰必死，所以，根本就沒有那個膽量和魄力去正麵作戰，隻能采取遊擊戰、迂回戰。


  還好，有潤澤服裝批發市場裝修項目給他做後盾，否則，秦東連施展計謀的機會都沒有。


  “土地的拆遷和三通一平，花了我好幾千萬，叔叔，如果被被人拿走這個項目，我將會血本無歸，我跟官府，啊……”


  秦東不好意思的笑了笑，眼前就坐著一位官府最高領導之一，他吐槽官府，確實是有些不好意思。


  孫正示意他繼續說。


  秦東組織了一下語言，盡量美化了一下，繼續說道：“如果我拿不下來，按照他們的做事態度和方法，我三年內能夠結算清這筆款項都是燒香了，這也是好多關服項目造價奇高的原因，其實好多人都把三年甚至五年、十年的利息都計算在裏麵了。”


  做官府項目，誰都知道，穩賺不賠，但有一樣，如果沒有非常厲害的關係，結算相當費勁，好多地方合同上直接載明三年甚至五年結算清楚，能夠按照合同條款履行義務的，不說鳳毛麟角，能有一半就不錯了，絕大多數，年年檢結算，年年白條，如果趕上相關領導離任，新領導上台再不認賬，那就等著哭死在廁所吧。


  “為了避免我血本無歸，我隻能想盡一切辦法把這個項目拿下來。但是……”秦東猶豫了一下，繼續說道：“宋明德好像已經作了某些工作，現在官方對我的態度變得曖味，讓我有些擔心。”


  “叔叔，按照規則，或者說房地產項目約定俗成的開發模式，我承擔了這塊土地的拆遷、平整也就是三通一平工作，將生地變成熟地，國土部門會保證我得到這個各項目。但是，現在成功集團叉手後，我覺得他們或許因為某些場外因素，不在給我這種保證了。換句話說，就是我已經沒有先發優勢。”


  房地產項目的開發，並不是那麽簡單，從官府出台規劃方案、紅線圖之後，各個房地產公司就已經開始了“競爭”，大家爭得其實就是拆遷或者三通一平工作。


  官府，包括國土部門，為了讓土地獲得更多利潤，會給出一個非常低地的拆遷價格和三通一平價格。


  這種拆遷價格，如果直接麵對對老百姓，那是百分之百拆不動的，怎麽辦？

  這就是牽扯到了“規則”，有房地產公司直接叉手拆遷，房地產公司給出多少拆遷補償，國土部門原則上不幹預。


  當然，肯定會有一個指導文件，一般來說不會超過指導價格。


  一般來說，房地產公司的拆遷價格，會比官府的拆遷價格高百分之二十左右，也就是說，官府的價格是一百塊，房地產公司給到老百姓手裏的，可能是一百二十塊，產生的溢價怎麽辦？

  將來從土地招拍掛款項中以補助名義返還。


  或許有人會覺得，這等於房地產公司虧本，表麵上看虧本，實際上並不虧本。


  因為，在國家指導樓麵價格和地麵價格方麵，兩者之間有一個換算比例。


  一般來說，房地產公司付出的招拍掛費用越多，將來的樓麵價格就越貴。


  這個換算比例大約在三倍左右，也就是說，一般情況下，地麵價格，也就是招拍掛價格一百塊每平米，將來樓房的價格，大概就是三百到三百三十塊一平米。


  當然，也會有黑心房地產商，會把樓麵價賣到五百或者六百，這就看他的運作手段了。


  在一百塊的地麵價格中，房地產商為了盡快完成拆遷任務，多付出了二十塊，這筆錢確實虧了，但是，卻能夠反映出至少六十塊的樓房價格。


  裏外裏，還賺了四十。


  而官府和土地部門，他原本的招拍掛價格就是八十塊，一點不虧。


  房地產的水很深，主要原因有兩方麵，一方麵，是招拍掛上麵，有一定的可懆作空間，另一個，就是在房屋銷售價格方麵，有文章可做，至於說偷工減料之類的，那都是上不了桌麵的東西，好的房地產公司不屑為之。


  一百塊的樓麵價格，裏麵包括大約三十塊的招拍掛費用，三十塊的建築費用，二十塊的稅費，十塊的管理費，剩下十五到二十塊，是房地產企業的利潤。


  但，實際來說，房地產企業的利潤會達到三十左右。


  一個項目，從開始拆遷、平整土地，到取得預售許可證，大約隻有半年到一年的時間，除了前期拆遷或許需要動用自有資本，後期，基本上都是無本的買賣。


  招拍掛結束後，憑借土地出讓合同，就能取得差不多全額貸款。


  拿到了規劃批複文件，建築施工許可證等一些證照證件後，就可以開始建設，這時候，正負零之前，是不需要房地產公司拿一分錢的，都是建築商帶資入場。


  有些房地產公司比較黑，一直到三層或者工程量的百分之三十才付款，那時候，已經拿到了預售許可證，建築費用的支付，用的都是購房者的錢。


  一個總工期一年半到兩年的項目，動輒幾個億甚至幾十個億的銷售額，房地產公司隻需要拿出幾百萬到幾千萬，就能玩轉整個項目，還能賺到幾千萬甚至幾億十幾億的利潤，這就是大家說房地產暴利的原因。


  見麵時間已經遠遠超過半小時，聽了秦東的敘述，孫正久久沒有說話，好久，才說：“你放心大膽地去幹，場外因素不用考慮，為我們會為守法商人保駕護航的。”


  秦東眼睛一亮，站起來，恭恭敬敬的鞠了個躬，“謝謝孫叔叔，請您放心，我一定按照規矩辦事。”