第369章 文文靜靜

  前不久，各大機構陸續發布了今年1月房價整體走勢。與往年走勢類似，很多家庭都會在年底實現購房安置計劃，因此1月整體房價上漲，房價上漲的城市數量與之前相比也增加了一些。但也有不同的地方，從過去10年環比數據來看，今年1月漲勢收縮了許多，對於購房者而言是個好消息，說明樓市整體平穩發展，符合樓市調控方略。


  但如果隻關注房價下跌城市的話，那麽我們能夠發現這樣一個現象，房價下跌城市中，以北方城市為主：銅川同比下跌8.8%；晉中同比下跌8.57%；安慶同比下跌5.85%；張家口同比下跌4.99%；南陽同比下跌3.41%；承德同比下跌3.43%；洛陽同比下跌2.03%，焦作同比下跌2.39%。周口、駐馬店、鄭州、石家莊、濰坊等北方城市也都呈現下跌趨勢。不難發現，除了偏遠三四線城市之外，鄭州這種新一線城市也出現了下跌，並且已經連續幾個月都呈現下跌趨勢。


  為何北方城市的房價會集體“失守”？筆者認為主要有三個原因。


  其一是樓市的不斷調控。根據第一財經前不久公布的數據來看，全國房價過萬的城市數量已經達到77個，房價過萬的縣城數量也有38個，說明整體房價依舊處於高位。不得不承認的是，過去國內經濟飛速發展離不開房地產市場做出的貢獻，但其本身不健康、不成熟的發展趨勢卻造成了更大的問題，百姓收入水平與房價漲勢不匹配、與城市經濟發展不協調、實體經濟邊緣化等。因此，國家於2016年正式提出了“房住不炒”理念，這幾年一直致力於樓市調控。


  今年剛開年，樓市接連放出“大招”，比如“限貸令”、“三道紅線”、限購限貸等多項調控措施。在密集調控下，炒房客陸續退出市場。而由於很多北方城市都是偏遠地區的小城市，其相關資源稀缺，因此房價很容易受到影響出現波動，但一些大城市各種配套資源比較充足，房價抗跌性比較強。


  其二是人口不斷流動。早在1935年，我國著名地理學家胡煥庸就提出了“愛輝騰衝線”概念，以此線來劃分，約有94%的人口居住在約占全國土地麵積43%的東南部地區，約6%的人口居住在約占全國土地麵積57%的西北部地區。而近些年隨著科技發展，城市之間往來變得更加方便快捷，因此每年都有大量的畢業生與打工者前往一二線城市以及沿海城市尋求發展，而這些城市也以南方城市居多。


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  正如經濟學家任澤平所說，房價短期看金融、中期看土地、長期看人口。可見人口才是決定房價的最終因素，人口直接對應著住房需求。因此對於這些偏遠的北方城市來說，由於常年人口流失，因此缺少剛需支撐，長期以往房價自然會受到影響。


  其三是居住質量要求的提升。隨著生活水平質量不斷提升，人們對於健康也越來越關注，因此對於居住環境要求也越來越高。就居住環境而言，南方城市比北方城市更加受歡迎，因為早期北方重工業科技比較發達，但也造成了一定的環境問題，比如一些北方城市常年出現“霧霾”等天氣，不適宜居住，因此從宜居的角度上看更多人也喜歡南方城市。


  未來北方城市房價走勢是否會持續不得而知。但北方城市房價走勢反映出來的不僅僅是簡單的房價波動，而是“房價輪動效應”。


  簡單解釋一下“房價輪動效應”，即從過去房價上漲周期來看，房價領跑城市能級越大，其帶動漲幅的能力就越強，比如2015年時候，北京上海深圳一線城市普漲，其2016年帶動武漢鄭州重慶新一線城市上漲，緊接著2017年西安、三亞、大連、寧波、昆明等二三線城市上漲，同樣也帶動了周邊城市房價上漲。


  但就現在的房價走勢來看，一線城市房價走勢平穩，過去一個月4個一線城市都出現了一係列調控，“房價輪動效應”無法生效，而新一線城市以及受歡迎的二線城市走勢平平，但正如同上文所說，北方的新一線城市鄭州已經出現了連續下跌，由此是否會引發房價下跌的“輪動效應”呢？這個才是值得深思的問題。


  同樣地，上文已經說過房價“長期看人口”，人口直接對應著樓市住房需求。數據顯示，2020年公安部上戶口的新生人口創下曆史新低，隻有1003.5萬人，近十年來最高值為2016年，出生人口達到了1786萬，短短四年驟減70%。從具體城市來看，一些城市的出人人口甚至直接減少了一半，比如廈門減少51.6%、信陽減少53.2%、樂山減少47.5%。正如社科院財經院綜合經濟研究部副主任馮煦明強調的一樣，當前中國正存在著“人口世代斷崖”的問題。


  一方麵，從各個機構統計出的數據來看，均證明了未來幾年國內人口會進入“負增長”階段，說明未來樓市整體需求會不斷降低。另一方麵，當前樓市整體已經存在不低的空置率，而大量的開發商還在樂此不疲拍地建房，未來這些空置住房可能會“無人接盤”。正如央行前副行長吳曉靈告誡的一樣：

  在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是每個國家、每個人都要麵對的現實。